+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Арендодатель удерживает имущество арендатора что делать

Содержание

Арендодатель удерживает имущество арендатора: что делать

Арендодатель удерживает имущество арендатора что делать

› Имущество

Не всегда арендатор может вовремя вносить плату за пользование помещением. В подобных ситуациях многое зависит от хозяина, который может проявить понимание либо, наоборот, требовать возвращения долга любым способом.

Во втором случае есть риск, что арендодатель удержит имущество арендатора и очень важно знать, как нужно вести себя в подобной ситуации.

В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут выступать основанием для подобных действий, и каковы особенности процедуры удержания.

○ Что такое удержание имущества

Удержание вещей – один из методов воздействия кредитора на недобросовестного плательщика.

Нередко к удержанию прибегает и арендодатель с целью получить средства от недобросовестного арендатора, который злостно нарушает сроки оплаты за проживание. При этом необходимо, чтобы подобная мера применялась соответственно законодательным актам и не классифицировалась, как самовольный захват.

○ Условия и основания для законного удержания имущества арендатора

Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст. 359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

  • «Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 ст. 359 ГК РФ)».

При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию. Таким образом, в договор может быть включен пункт, накладывающий запрет на удержание, независимо от его оснований.

Также возможность удержания имущества регламентируется информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (далее Письмо).

  • «Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Письма)».

Некоторые особенности есть в процедуре удержания, когда сторонами сделки выступают предприниматели.

  • «Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (ч.2 п.1 ст. 359 ГК РФ)».

В согласии с настоящим законом, удержанию подлежат не только вещи, но и обстоятельства, по которым не произведена своевременная оплата. Таким образом, арендодатель может удерживать имущество арендатора, собственником которого он является. Однако следует учитывать, что стоимость вещи должна быть соразмерна долгу.

○ Соразмерность при удержании

Удержание является инструментом стимулирования должника для ускорения внесения оплаты.

Если он отказывается выполнять свои платежные обязательства, у арендодателя возникает право реализации удержанного имущества. Именно поэтому крайне важно, чтобы стоимость этих вещей равнялась сумме долга.

В противном случае, при реализации арендодатель получит больше финансовых средств, что может классифицироваться как мошенничество.

○ Как правильно произвести удержание

Чтобы произвести удержание, нужно в первую очередь убедиться, что договор аренды не запрещает подобное действие. Кроме того, чтобы процедура была признана законной, она должно соответствовать следующим условиям:

  • Производится только после окончания срока действия договора.
  • Сопровождаться составлением описи имущества либо акта удержания.
  • Предполагать уведомление арендатора о процедуре.

Удержание вещей производится в присутствии свидетелей (не менее 2), которые подписывают составленный документ (опись либо акт удержания).

Этот документ должен быть направлен арендатору заказным письмом не позднее, чем через 3 дня после осуществления акта удержания.

После выполнения необходимых действий за арендодателем остается право вывезти вещи на новое место хранения, предварительно уведомив об этом должника.

○ Когда нельзя применять удержание

Независимо от статуса сторон сделки (юридические или физические лица) ограничения к инициированию процедуры удержания следующие:

  • Отсутствие договорных отношений между сторонами.
  • Не истекший срок действия договора.
  • Не составлен акт удержания.
  • Арендатор не уведомлен о процедуре удержания.

○ Незаконное удержание и самоуправство

Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

  • «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ)».

В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

  • Штраф от 80 тыс. руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.
  • Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
  • Исправительные работы (до 2 лет).
  • Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

  • Принудительные работы (до 5 лет).
  • Арест (до полугода).
  • Лишение свободы (до 5 лет).

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи.

✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан

В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию.

В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи.

Именно акт приема-передачи делает законным удержание имущества с возможностью его вывоза в иное место хранения.

В данном случае арендодателю нужно составить опись имущества либо акт удержания в присутствии двух свидетелей и отправить заказным письмом арендатору.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор съехал, передаточный акт не подписан

  • «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение (п. 14 Письма)».

Исходя из подобного определения, удержание имущества, оставленного арендатором в данной ситуации, не может быть признано незаконным. В этом случае арендодатель также должен самостоятельно составить опись имущества и отправить его заказным письмом должнику.

При соблюдении указанных условий удержание будет признано правомерным.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор пользуется помещением

Ели время действия соглашения истекло, но арендатор продолжать использовать помещение, не нужно производить принудительное удержание его вещей. Такие действия будут признаны незаконными и повлекут за собой ответственность, в согласии с соответствующими законодательными нормами УК РФ. В данном случае следует составить исковое заявление с ходатайством о выселении.

✔ Есть судебное решение о расторжении договора аренды

При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание. В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.

○ Действия с удерживаемым имуществом

Если арендатор злостно нарушает сроки оплаты, его имущество может быть удержано (при условии, что истек период действия арендного соглашения).

Если должник не торопится реагировать на требования об оплате долга, арендодатель имеет право реализовать имущество.

Делать это нужно на публичных долгах, в порядке, установленном законодательно. Разница между вырученной суммой и долгом должна быть возвращена арендатору.

○ Как арендодателю защититься

Предусмотреть возможность неуплаты аренды необходимо до заключения сделки.

Для защиты своих прав арендодателю необходимо включить в договор пункт о возможности удержания имущества в случае несоблюдения условий оплаты за проживание и ограничения доступа в помещение.

Если вопрос взыскания задолженности придется решать в судебном порядке, наличие подобных условий в соглашении станет весомым аргументом в пользу арендодателя.

○ Как арендатору защититься

Арендатор со своей стороны заинтересован в том, чтобы процедура удержания не была к нему применена. Поэтому он, наоборот, должен прописать в соглашении запрет на удержание имущества в случае неоплаты.

Если данный пункт не был включен в текст документа и дело рассматривается в суде, арендатор может защитить свои интересы, представив доказательства финансовых затруднений и документов, подтверждающих регулярность оплаты в прошлом.

Арендодателю будет запрещено удерживать имущество контрагента только в том случае, если будет доказано, что он не является злостным неплательщиком.

○ Условия возврата имущества

Если имущество удержано на законных основаниях, оно может быть возвращено владельцу при условии погашения имеющейся задолженности. Проверка состояния вещей производится по описи, составленной при удержании. Если какая-то часть имущества будет испорчена в период хранения у арендодателя, арендатор вправе предъявить ему претензию на основании составленной описи.

Таким образом, удержание имущества при наличии долгов имеет много нюансов, которые должны быть учтены, чтобы действия были признаны законными.

✔ Хозяин квартиры в отсутствие квартирантов забрал вещи за неуплату

Если подобное действие было совершено в период действия арендного договора, оно является незаконным. Арендатор может обратиться в суд с ходатайством о возмещении морального и материального ущерба.

✔ Арендодатель без оснований удерживает имущество за неуплату

Если удержание было произведено без направления уведомления арендатору о необходимости исполнения своих обязательств, подобное действие будет признано самоуправством. Также незаконным будет удержание, если оно произведено в период действия арендного соглашения.

Адвокат Ольга Некрасова рассказывает о правовых основаниях удержания имущества, задолжавшего арендатора.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Удержание имущества арендатора и самоуправство арендодателя (ст. 330 УК РФ)

Арендодатель не исполняет обязательства по уплате арендных платежей и прочих, связанных с пользованием помещением расходов.

Вопрос: в каком случае удержание арендодателем вещей арендатора будет являться законным и не повлечет возбуждения уголовного дела по статье 330 УК РФ (самоуправство)? Вправе ли арендодатель вывезти вещи арендатора на хранение в другое место?

Во всех случаях, когда договор аренды действует, удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства.

1. Прекращение договора аренды, акты передачи подписаны

Срок договора аренды истек, при этом, договор аренды не содержит условия о его пролонгации, либо содержит, но арендодатель уведомил в установленный срок о нежелании продлевать действие договора на тот же срок, либо стороны заключили соглашение о расторжении договора. При этом, подписан акт приема передачи помещения арендатором арендодателю. Сам арендатор оставил помещение (съехал, не ведет в нем деятельность). Но в помещении остаются вещи арендатора.

В этом случае, в силу того, что владение арендодателем помещением является законным (подписан акт передачи), то завладение вещами является также законным. Возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте. Признаки самоуправства – отсутствуют.

2. Прекращение аренды, арендатор покинул помещение, но акт передачи не подписан

В Инф. письме Президиума ВАС РФ № 66 указывалось: «..

основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ».

Источник: https://pravmetod.ru/imushhestvo/arendodatel-uderzhivaet-imushhestvo-arendatora-chto-delat

Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

Арендодатель удерживает имущество арендатора что делать

Государственный кодекс РФ предусматривает права и обязанности, как арендатора, так и арендодателя при заключении договора по аренде помещений, но довольно часто арендатор оказывается в более слабой позиции.

На практике арендодатели диктуют свои условия и прибегают к различным способам давления на арендатора, в том числе применяют такие меры, как удержание имущества арендатора.

Причиной удержания довольно часто бывает не только просрочка арендатором оплаты, но и оспаривание одностороннего увеличения арендной платы арендодателем.

Удержание имущества арендатора

    Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение.

На практике в подобных случаях удержание имущества арендатора арендодателемпроявляется в воспрепятствовании перемещения имущества арендатора или продажи его третьим лицам, а также в захвате и последующем распоряжении данного имущества арендодателем.

Стоимость удержанного имущества часто значительно превышает сумму задолженности, и угроза совершения таких действий является для арендатора серьёзной проблемой. Для торговых компаний такие последствия могут быть вообще катастрофическими из-за весьма значительной стоимости товара.

   Такие действия со стороны арендодателя часто используются в качестве психологического воздействия на должника, потому что при законном обращении хозяина помещения с целью взыскания задолженностей ждут значительные трудности, связанные с подачей иска в суд, организацией публичных торгов и других действий. В результате арендодатели довольно часто злоупотребляют своими правами и применяют незаконное удержание имущества арендатора. При этом стоимость задержанного имущества бывает значительно больше размера задолженности. В судебной практике до сих пор не существует однозначных критериев по определению законности таких действий со стороны арендодателей. Но в любом случае незаконный самозахват имущества арендатора – нарушение законодательства РФ, потому что для совершения удержания имущества должника нужно проводить все необходимые судебные процедуры с оформлением соответствующих документов.

   Основные положения об удержании имущества арендатора в законодательстве РФ

   При заключении договора об аренде обе стороны сразу устанавливают правила и требования по удержанию задолженностей в случае неуплаты за аренду или другие убытки в период эксплуатации помещения.

В договоре сразу определяется, какое имущество может стать предметом удержания (в соответствии со статьёй №359 ГК РФ).

Таким образом, удержание имущества арендатора арендодателемможет быть применимо только к задолженностям по арендной плате, но без возмещения других убытков или при соблюдении каких-либо других договорных требований.

Если вещь, предназначенная, по договору для удержания за задолженность была продана третьему лицу до вступления арендодателя в законные права на её удержание, то она является уже собственностью покупателя и кредитор не имеет права её удерживать. Также самозахват имущества арендатора помимо его воли и удержание этой собственности является незаконным.

  Удержание при расторжении договора аренды

   Если договор расторгается по истечении срока аренды, и арендатор осведомлён о прекращении договора, то удержание не вывезенного вовремя имущества не рассматривается как действие, совершённое помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее  хранение имущества арендатор должен заплатить по договорённости.

Но если договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумный срок для вывоза имущества (от месяца до трёх), иначе его действия будут расцениваться как самовольный захват имущества арендатора.

Но довольно часто арендодатели злоупотребляют положением и незаконно удерживают имущество должников, создавая им гораздо большие материальные проблемы, чем сумма их долга.

    Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

   Согласно статье №359 ГК РФ удерживать имущество арендатора можно только если существуют договорные отношения по предмету удержания, составлен и подписан акт удержания имущества арендатора.

Таким образом собственность арендатора, находящуюся в арендуемом помещении, нельзя удерживать, если обе стороны не находятся в договорных отношениях по распоряжению этим имуществом.

Поэтому действия арендодателей в таких случаях расцениваются как самовольное удержание имущества арендатора и суд вправе отказать в предоставлении арендодателю защиты за незаконные действия.

Источник: https://arendaexpert.ru/o-sluchayax-uderzhaniya-imushhestva-arendatora/

Арендодатель нарушил порядок удержания имущества арендатора. Что делать? Часть 2

Арендодатель удерживает имущество арендатора что делать

Доброго дня, уважаемые!

Как обещал, рассказываю, как арендатору спасти свое имущество, если арендодатель нарушил порядок удержания его имущества в счет долга по аренде.

Юридические формулировки буду вынужден употреблять в тексте, не обессудьте. Иначе мои советы будут годиться только для чтения в месте, куда царь пешком ходил.

Еще одно отступление (но по теме!) касается важности формулировок в тексте договора аренды нежилого помещения.В прошлой статье я рассказывал о реальной истории фактического убийства бизнеса одной моей знакомой из города Т.


Так вот, моей знакомой НУЖНО БЫЛО 1000 раз ПОДУМАТЬ, ПРЕЖДЕ ЧЕМ АРЕНДОВАТЬ это НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ:

  1. Арендодатель отказался наотрез от изменения формулировок в договоре аренды нежилого помещения (ВОТ КОГДА НАДО БЫЛО НАЧАТЬ ИСКАТЬ ДРУГОГО АРЕНДОДАТЕЛЯ!).

    А в тексте была заранее зашита возможность отъема имущества и практически в каждом пункте договора много карательных санкций в отношении арендатора.

  2. Арендодатель вел себя нестабильно. То настаивал на каждой букве договора, акта приема-передачи помещения, ранее срока выставлял счета на оплату.

    А когда у него возникла необходимость и он предложил моей знакомой перечислять арендную плату третьему лицу, то не спешил оформлять это предложение документально, просто учитывал эти платежи моей знакомой при выставлении последующих счетов

  3. Чтобы не запутывать, скажу проще: когда владелец здания бизнес-центра “Флаг…

    ” в городе Т. готовил свое здание к вводу в эксплуатацию, делал ремонт помещений, то он сильно задолжал строителям, и, видимо, искал разные возможности, чтобы погасить долги перед этими строителями.

    А моей знакомой было удобно платить аренду не каждый месяц в строго отведенный день, а два раза в год, так как она в основном работала по госконтрактам, а там 100% постоплата, как раз выходило, что перечисления были в июне-июле и в декабре

  4. Знакомая не раз жаловалась на ощущение, что что-то не так в ее взаимоотношениях с владельцем здания и директором управляющей зданием организации ООО “Опт…”. Она не могла описать свои ощущения словами, но кожей чувствовала какой-то подвох, третье дно (БЕЖАТЬ НАДО В ТАКИХ СЛУЧАЯХ И ПОДАЛЬШЕ! Это как при общении с американцами – они тебе улыбаются всеми зубами, а глаза острые и жесткие)
  5. Можно сказать, что в голове у девушки тараканы американские водились, по 6 см. Но интуицию еще никто не отменял, так то… Тем более, что арендовала помещения она не в первый раз, опыт общения с арендодателями был, жалко, что только положительный, как оказалось

ЧЕМ ЗАКОНЧИЛОСЬ ЭТО ПОПУСТИТЕЛЬСТВО И НАПЛЕВАНИЕ НА ЗАКОНЫ ВОЛЧЬЕЙ СТАИ СО СТОРОНЫ МОЕЙ ЗНАКОМОЙ?

В прошлой статье я акцентировал внимание на датах в 2013 году.Почему это было важно, потому что арендодатель в лице фактического владельца здания и директора управляющей зданием компании ООО “Опт…

” нарушили в отношении моей знакомой и ее имущества все возможные законы и правила, процедуры, описанные законодательством РФ!

Ну вот, арендатор-моя знакомая утверждает, что не была должна за аренду на дату планируемого выезда из бизнес-центра “Флаг…

“, а если и была какая-либо небольшая не доплата, то почему арендодатель не предоставил акт сверки платежей и претензию, а просто опечатал помещение и перекрыл доступ к документам, оборудованию и личному имуществу?

ЧТО ЖЕ ДОЛЖЕН БЫЛ СДЕЛАТЬ АРЕНДОДАТЕЛЬ В ЭТОЙ ИСТОРИИ?

1. Письменно уведомить арендатора-должника о наличии конкретной суммы задолженности по арендным и иным платежам до подписания соглашения о расторжении договора аренды № __ от _____ 2013 г. (в августе 2013 г. до 01 сентября 2013 г.)

2. Подготовить и подписать Соглашение о расторжении договора аренды с включением в соглашение обязательств сторон о проведении сверки взаиморасчетов, подписанное сторонами

3. Провести совместно с арендатором сверку взаиморасчетов сторон по арендным и иным платежам (иные – это за интернет, телефон)

Вариант развития событий при отсутствии долга со стороны арендатора

4.Если при сверке взаиморасчетов сторон по арендным и иным платежам выявилосьотсутствие факта задолженности со стороны арендатора, то составить Акт приема-передачи недвижимого имущества, подписать сторонами при осмотре недвижимого имущества, передаваемого арендатором представителю арендодателя – ООО «Опт…»

5. Не препятствовать Арендатору при освобождении помещения арендодателя

Вариант развития событий при наличии долга со стороны арендатора

4. Получить письменное подтверждение арендатора о согласии с суммой задолженности и согласовать сроки погашения задолженности

5. Составить Акт приема-передачи недвижимого имущества, подписать сторонами при осмотре недвижимого имущества, передаваемого арендатором представителю арендодателя – ООО «Опт…»

6. Предъявить претензию от арендодателя арендатору с требованием об оплате задолженности и предупреждением о действиях по удержанию имущества арендатора

7. Дождаться оплаты арендатором задолженности перед арендодателем

8. Не препятствовать Арендатору при освобождении помещения арендодателя

Вариант развития событий при отказе оплаты долга со стороны арендатора

4. Получить письменное подтверждение арендатора о согласии с суммой задолженности и согласовать сроки погашения задолженности

5. Составить Акт приема-передачи недвижимого имущества, подписать сторонами при осмотре недвижимого имущества, передаваемого арендатором представителю арендодателя – ООО «Опт…»

6. Предъявить претензию от арендодателя арендатору с требованием об оплате задолженности и предупреждением о действиях по удержанию имущества арендатора

7.Письменно уведомить арендатора об ограничении доступа в арендуемое помещение

8.Письменно уведомить арендатора о дате составления поименной описи имущества арендатора и акта удержания имущества арендатора

9. Составить поименную опись имущества арендатора, подписать сторонами

10.Составить Акт удержания имущества арендатора с приложением поименной описи имущества арендатора, подписать сторонами

11. Составить Акт передачи имущества арендатора на хранение с указанием ФИО ответственного за хранение и срока хранения, подписанный арендодателем и хранителем ИЛИ Договор хранения, который бы обеспечил бы сохранность удержанного имущества, возмещение убытков в случае его утраты (гибели), недостачи или повреждения

12. Составить и подать исковое заявление от арендодателя в Арбитражный суд Т-й области на взыскание с арендатора задолженности по арендным платежам и возмещение убытков

13.Получить Решение Арбитражного суда Т-й области о наличии задолженности у арендатора и правомерности удержания его имущества арендодателем. В этом случае удержание имущества было бы трудно оспорить.

14. Составить Акт о наложении ареста на имущество арендатора на основании решения Арбитражного суда Т-й области

15.Добиться оплаты арендатором задолженности перед арендодателем и стоимости хранения имущества. После чего не препятствовать освобождению арендатором складских помещений арендодателя

16.ЛИБО провести торги по реализации имущества арендатора-должника специализированной организацией на основании решения Арбитражного суда Т-й области[1]

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d0a172431070c00af48b55f/5d323060e854a900ad7e0df0

Арендодатель удерживает имущество арендатора что делать – Юридические советы

Арендодатель удерживает имущество арендатора что делать

Обычно арендные отношения сторон выстраиваются в соответствии с условиями заключенной сделки. Договор аренды предполагает передачу объектов от собственника временному пользователю на коммерческой основе.

А вот практика соблюдения договоренностей сторон зачастую далека от самого текста договора. Как результат возникают нестандартные ситуации, требующие отдельного рассмотрения и регулирования.

Удержание имущества арендодателем — один из таких случаев.

Понятие

Чтобы выяснить, имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора, нужно разобраться со смыслом такого действия и определением процедуры.

Удержание — это метод обеспечения, оговоренных ранее обязательств, предполагающий хранение законно полученного предмета до того, как собственник рассчитается с кредитором по своим долгам.

Важно! Гражданский кодекс России устанавливает, что если какие-то моменты прямо не установлены правилами, касательно данной процедуры, то применяются нормы о залоге, что ставит процесс удержания имущества в один ряд с обеспечительными мерами.

Законность удержания

Удержание арендодателем имущества арендатора может носить вполне обоснованный характер.

Такое право будет возникать только в том случае, когда собственность будет находиться в пользовании арендодателя на правовых основаниях.

Если объект захватывается с нарушением правовых норм, то процедура в целом начинает носить противоправный характер.

Понять, может ли арендодатель удерживать имущество арендатора законно, можно, проанализировав каждый случай индивидуально. Подобное право будет возникать при следующих обстоятельствах:

  1. Заключался арендный договор относительно недвижимости. Арендатор покинул место и не заплатил оговоренную сумму, но при этом оставил на территории недвижимости свою собственность. Это может быть оборудование, техника, мебель, бытовые предметы и так далее. В данном случае удержание используется в качестве обеспечительной меры.
  2. Договор предусматривает возможность ограничительных мер при нарушении сроков оплаты (например, недопуск в помещения), то есть собственник не пускает нанимателя на территорию и не возвращает принадлежащие ему вещи до погашения задолженности.

В подобных ситуациях понять, может ли арендодатель удерживать имущество, довольно просто. При описанных обстоятельствах налицо законный характер удержания, оно используется в качестве обеспечительной меры.

Что делать арендатору

Арендодатель удерживает имущество арендатора, что делать в подобной ситуации? Рекомендуется последовательно выполнить ряд действий:

  • Проанализировать текст договора. Содержится ли в нём пункт, разрешающий или запрещающий такую процедуру.
  • Выяснить законность таких действий. Нужно определить, имеется ли причина для удержания, например, задолженность по арендным платежам или иным обязательствам;
  • Связаться с кредитором и попытаться разрешить ситуацию. Возможно заключение дополнительного соглашения. Всё зависит от воли сторон.

Если удержание носит незаконный характер, то наниматель вправе предъявить претензию, а затем и иск лицу, которое удерживает его собственность. Икс может предполагать расторжение договора, возврат объекта из незаконного владения, возмещение убытков, причинённых неправомерно.

Удержание собственности третьих лиц

На практике часто арендодатель удерживает имущество, не принадлежащее арендатору, а находящееся в собственности других лиц.

В результате возникают спорные ситуации, в которых третье лицо считает действия кредитора арендатора незаконными и может попытаться вернуть собственность, в том числе и через иск об истребовании из чужого незаконного владения.

Здесь будет важен один момент — это время приобретения права на эту вещь третьим лицом. Так, статья 359 ГК РФ, в пункте 2 говорит о возможности кредитора на удержание вещи, если третье лицо получило свои права уже после начала ее фактического удержания.

В остальных случаях истребование будет вполне законно. Для начала нужно обратиться непосредственно к кредитору с требованием вернуть чужую вещь, а если результата от такого обращения не будет, то обращаться уже нужно с иском в суд.

Арендатор удерживает собственность арендодателя

Понять, имеет ли право арендодатель удерживать имущество, можно, основываясь на тексте заключенной между сторонами сделки и наличии задолженности. Но на практике бывают и обратные ситуации, когда объект удерживается арендатором.

Источник: https://lawsymphony.com/arendodatel-uderzhivaet-imuschestvo-arendatora-chto-delat/

Удержание имущества арендатора | Адвокат Мугин Александр

Арендодатель удерживает имущество арендатора что делать

Сегодня предлагаю раскрыть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание, обозначить — когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды.

В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей.

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора

Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду, бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора. Сразу скажем – не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).

Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.

С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст.

359, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).

Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности.

То есть, если арендатор представит документы, подтверждающие, что удерживаемое имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, либо само третье лицо потребует вернуть такое имущество, то арендодателю ничего не останется как перестать удерживать данное имущество.

Отмечу, что есть судебная практика, согласно которой, ряд судов вовсе считает, что удерживаемая для обеспечения исполнения обязательства вещь должна быть индивидуально определенной. Данный вывод является спорным.

При этом об удержании необходимо письменно уведомить должника о намерении удержать вещь.

Конечно, уведомление о удержании не предусмотрено действующим законодательством, но письмо об удержании необходимо направить арендатору, дабы не случилось ситуации, что удержанное имущество будет признано неосновательным обогащением и не истребовалось из владения арендодателя. По крайней мере, есть такая судебная практика.  

С другой стороны, право арендодателя удержать имущество возникает у только если вещь оказалась на законном основании в его владении. Если вещь захвачена арендодателем помимо воли арендатора, то у арендодателя не возникает право удерживать вещь.

В большинстве арендных споров имущество оказывается во владении арендодателя в отсутствии неправомерных действий с его стороны.

Имущество поступает во владение арендодателя в следствии оставления арендатором этого имущества после утраты права пользования соответствующим помещением — истечения срока аренды.

Так как подобное владение имуществом не может быть признано незаконным, оно может быть удержано по правилам п. 1 ст. 359.

Соответственно, если арендодатель завладел вещью, принадлежащей другому лицу, незаконно можно не рассчитывать на защиту в суде, даже если арендатор не исполнил свои обязательства. Данный вывод в свое время также нашел свое отражение в п. 14 информационного письма  Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

Еще один важный момент. Применение удержания возможно только в договорных отношениях. Если договор между сторонами не заключался, например, арендные отношения фактически сложились, но в предусмотренной законом форме договор не заключен, кредитор не может рассчитывать на защиту.

Соответственно целесообразно еще на стадии заключения договора предусмотреть в договоре аренды положение о том, что в случае, если после прекращения договора аренды арендатор оставит в помещении имущество, арендодатель будет осуществлять хранение такого имущества, но за счет арендатора. Если вы предусмотрите в договоре аренды такое условие, то помимо обязанности по обеспечению сохранности имущества арендатора у арендодателя возникает право требовать с арендатора компенсации расходов на хранение имущества.

Как правильно удержать имущество арендатора

Во-первых, необходимо убедиться, что договором аренды не установлено запрета на удержание имущество арендатора.

Во-вторых, необходимо убедиться, что договор аренды является расторгнутым. Удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды является незаконным.

В-третьих, составить опись имущества арендатора или акт удержания имущества арендатора. Для составления данной описи целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить не зависимых от арендодателя лиц – других арендаторов, участкового и пр.

В-четвертых, уведомить арендатора об удержании.

Хорошо, если общая стоимость имущества арендатора, удержанного арендодателем, превышает сумму задолженности и арендатор сильно заинтересован в том, чтобы удержанное имущество вернуть, но так бывает не всегда.

Что делать с удержанным имуществом, если арендатор не исполнит свои обязательства по договору и не погасит задолженность я расскажу с следующей статье.

Подписывайтесь на рассылку публикаций внизу страницы.

Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/uderzhanie-imushhestva-arendatora/

Арендодатель удерживает имущество

Арендодатель удерживает имущество арендатора что делать

Обычно арендные отношения сторон выстраиваются в соответствии с условиями заключенной сделки.

Договор аренды предполагает передачу объектов от собственника временному пользователю на коммерческой основе. А вот практика соблюдения договоренностей сторон зачастую далека от самого текста договора.

Как результат возникают нестандартные ситуации, требующие отдельного рассмотрения и регулирования.

Законность

Удержание арендодателем имущества арендатора может носить вполне обоснованный характер. Такое право будет возникать только в том случае, когда собственность будет находиться в пользовании арендодателя на правовых основаниях. Если объект захватывается с нарушением правовых норм, то процедура в целом начинает носить противоправный характер.

Понять, может ли арендодатель удерживать имущество арендатора законно, можно, проанализировав каждый случай индивидуально. Подобное право будет возникать при следующих обстоятельствах:

  1. Заключался арендный договор относительно недвижимости. Арендатор покинул место и не заплатил оговоренную сумму, но при этом оставил на территории недвижимости свою собственность. Это может быть оборудование, техника, мебель, бытовые предметы и так далее. В данном случае удержание используется в качестве обеспечительной меры.
  2. Договор предусматривает возможность ограничительных мер при нарушении сроков оплаты (например, недопуск в помещения), то есть собственник не пускает нанимателя на территорию и не возвращает принадлежащие ему вещи до погашения задолженности.

В подобных ситуациях понять, может ли арендодатель удерживать имущество, довольно просто. При описанных обстоятельствах налицо законный характер удержания, оно используется в качестве обеспечительной меры.

Распоряжение объектами собственности

С начала удержания, кредитор обязан направить собственнику вещи уведомление об этом и требование о погашении задолженности. Если договором не устанавливается иной порядок. Далее действия кредитора будут следующими:

  • он производит оценку объекта;
  • расценивает стоимость хранения;
  • обращается в суд с требованием о взыскании долга, а также расходов по хранению;
  • если задолженность не погашается, он вправе передать объекты в службу приставов для последующей реализации.

Внимание! После реализации объектов, оставшиеся средства должны быть переданы должнику. Если он не принимает их, то можно оставить их на депозите нотариуса на его имя и направить уведомление.

Порядок распоряжения арендодателем удерживаемым имуществом будет зависеть и от текста договора. В некоторых случаях допускается и внесудебная реализация, но в строго установленном порядке.

Удержание объекта — допускаемая законом процедура. Она используется в качестве дополнительного способа обеспечения обязательства за неисполнение лицом своих обязанностей.

Процедура производится в строго установленном порядке, определяемым законом и заключенным соглашением.

На практике используется достаточно часто, вызывая практические противоречия, как правило, разрешаемые только в судебном порядке.

Источник: https://ville.ru/laws/arendodatel-uderzhivaet-imushhestvo.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.