Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом

Договор аренды недвижимости с правом выкупа

Договор аренды недвижимости с правом выкупа в правоприменительной практике рассматривается как смешанный, т. к. совмещает в тексте условия по обязательствам, характерным для договоров купли-продажи и аренды.

Особенностью такой сделки является согласование порядка и условий выкупа, которые могут быть закреплены как в тексте самого документа, так и в дополнительном соглашении.

В статье далее мы расскажем, как заключается рассматриваемое соглашение, а также представим образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом.

Изображение для статьи приобретено в фотобанке Shutterstock

Договор аренды с последующим выкупом. Общие положения

Правовое регулирование порядка заключения договоров аренды недвижимости, предполагающих возникновение у арендатора права выкупа, производится Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ):

• по условиям в части аренды — гл. 34;
• по условиям в части купли-продажи — § 1 и 7 гл. 30.

Законодателем в ст. 421 ГК закреплен принцип свободы договора, предоставляющий гражданам и организациям самостоятельно определять условия и правовые последствия при заключении соглашений.

Такая возможность способствует оформлению смешанных договоров, совмещающих в себе условия двух и более их видов.

На практике заключенное соглашение включает одно из следующих условий перехода в собственность арендованной недвижимости (ст. 624 ГК РФ):

• по истечении определенного времени;
• после выплаты установленной соглашением выкупной цены в полном объеме.

Выкупная цена, в зависимости от достигнутых договоренностей, может как включаться в арендные платежи, так и вноситься по окончании срока аренды. Перешедшим в собственность имущество считается после полной выплаты выкупной цены и государственной регистрации перехода права.

Форма договора аренды с выкупом недвижимости

В отношении описываемого в статье вида сделок действует специальная норма (ч. 3 ст.

 609 ГК), закрепляющая, что в случае заключения договора аренды недвижимости с последующим выкупом оформление осуществляется в форме, предусмотренной законодательством для договора купли-продажи недвижимого имущества. Требования же, предъявляемые к форме такого, закреплены в ст. 550, 551 ГК РФ и предполагают:

• Письменное оформление сделки.
• Составление одного документа, содержащего подписи обеих сторон.

При этом ГК прямо закрепляет виды сделок, подлежащих государственной регистрации, и договор аренды недвижимости, заключенный на срок до 12 месяцев, в их число не входит. Регистрация обязательна лишь для соглашений, заключенных на более длительный срок, в связи с чем стороны часто оформляют контракты на 11 месяцев с последующей пролонгацией на тот же или иной срок.

По окончании срока аренды и выплаты выкупной цены арендованная недвижимость подлежит передаче арендатору. Факт перехода права собственности подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 223 ГК РФ) — только после этого у арендатора возникает право собственности. После выплаты выкупной цены платить арендные платежи не нужно, т. к. договор аренды в связи с этим прекращает свое действие.

Стороны договора аренды с правом выкупа нежилого помещения и их обязанности

В качестве участников договора аренды недвижимости с последующим выкупом, несмотря на наличие в нем элементов купли-продажи, выступают:

• арендодатель — как правило, собственник имущества (исключение — субаренда), который передает другой стороне объект недвижимости в аренду, а после выплаты выкупной цены — в собственность;
• арендатор — лицо, заключившее с собственником недвижимости соглашение об использовании имущества с возможностью его выкупа при условии внесения арендной платы и возмещения согласованной стоимости.

Поскольку договор является смешанным и включает условия купли-продажи, допустимо именовать стороны также как покупатель и продавец соответственно.

Правовой статус сторон определяется с учетом условий сделки и предполагает возложение на арендодателя (продавца) следующих обязанностей:

• предоставить недвижимость во владение и пользование другой стороне;
• осуществлять капитальный ремонт до момента выплаты выкупной цены и перехода права собственности к арендатору;
• нести расходы по уплате налогов и сборов.

Этот перечень не является исчерпывающим, дополнительные условия могут быть определены в договоре.

Арендатор (покупатель) обязан:

• уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки в оговоренном там же порядке;
• производить текущий ремонт помещения;
• нести расходы на содержание имущества.

Данный перечень также может быть расширен условиями договора, определенными сторонами.

В соглашение могут включаться и прочие условия, в том числе касающиеся перехода риска случайной гибели недвижимости, содержания имущества и возложения на одну из сторон расходов по государственной регистрации сделки.

Существенные условия, образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом

Существенными признаются условия договора, подлежащие обязательному согласованию сторонами и закреплению в заключаемом соглашении. Если они не определены, впоследствии договор может быть по инициативе любой из сторон (равно как и иного заинтересованного лица) признан в судебном порядке незаключенным.

Существенными для договоров аренды недвижимости с последующим выкупом являются следующие условия:

• предмет, то есть имущество, которое арендатор передает арендодателю;
• выкупная цена, то есть сумма, которую должен выплатить арендодатель;
• условия и порядок выплаты выкупной цены.

Как видите, срок аренды существенным условием не является, т. е. сделка может быть заключена как на определенный срок, так и бессрочно. В случае неограниченного срока аренды переход права собственности к арендатору возможен только после выплаты выкупной цены в полном объеме.

Выплата выкупной цены может осуществляться и на периодической основе (как арендные платежи), и посредством единовременного взноса по окончании срока аренды. Если договор содержит условие о выплате выкупной цены совместно с арендными платежами, следует включить стоимость имущества в размер платежей, предварительно разделив ее на количество месяцев аренды.

Образец договора аренды с последующим выкупом, в котором отражены все его существенные условия, доступен для скачивания на нашем сайте.

Скачать образец

Основания и порядок досрочного прекращения договора

Принцип свободы договора предполагает право не только на свободное заключение соглашений, но и на их расторжение в любой момент с учетом интересов каждой из сторон. Расторжение сделки по аренде недвижимости, в том числе предусматривающей право выкупа, осуществляется:

• По соглашению сторон. В этом случае арендатор и арендодатель подписывают письменный документ, в котором указано, что договор аренды расторгается.
• По инициативе арендатора, в случаях, предусмотренных законом и договором.
• По инициативе арендодателя, в случаях, предусмотренных законом и договором.

Как составить соглашение о расторжении договора, читайте в другой нашей статье. Об одностороннем же отказе сторон от исполнения сделки расскажем подробнее здесь.

Односторонний отказ от сделки

Законодателем предусмотрено право любой из сторон на расторжение сделки в одностороннем порядке до момента надлежащего встречного исполнения, произведенного другой стороной.

В части договора аренды, закрепляющего за арендатором право выкупа арендуемой недвижимости, встречным исполнением для арендодателя является передача в собственность арендатору объекта, для арендатора — выплата выкупной цены.

Таким образом, арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора до момента выплаты выкупной цены, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество и т. д. (ст. 619 ГК РФ). Указанный перечень причин не является исчерпывающим и по решению сторон может быть расширен.

Арендатор же может потребовать расторжения сделки в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество, чинит препятствия в пользовании им, не осуществляет капитальный ремонт. Кроме того, расторжение возможно и в случаях, когда недвижимость не отвечает условиям сделки (например, площадь ее существенно меньше, чем предусмотрено договором).

***

Итак, рассматриваемое соглашение является смешанным, поэтому к нему применяются условия, актуальные как для договоров купли-продажи, так и для договоров аренды.

Особое внимание следует уделить порядку выплаты выкупной цены и перехода права собственности на арендованную недвижимость.

Образец договора аренды недвижимости с правом выкупа, представленный по ссылке выше, позволит составить представление о том, как выглядит юридически правильно составленный документ такого рода.

***

Еще больше интересной и полезной информации здесь: https://nsovetnik.ru/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b1135b9256d5c490fc0d476/5ba8ab6b9e3da200a98eabe0

Договора аренды с правом выкупа (общая форма)

да­та и мес­то под­пи­са­ния

_________________, име­ну­ем__ в даль­ней­шем Арен­до­да­тель, в ли­це _________________, дей­ству­ющ__ на ос­но­ва­нии _________________, с од­ной сто­ро­ны, и _________________, име­ну­ем__ в даль­ней­шем Арен­да­тор, в ли­це _________________, дей­ству­ющ__ на ос­но­ва­нии _________________, с дру­гой сто­ро­ны, име­ну­емые вмес­те Сто­ро­ны, а по от­дель­нос­ти Сто­ро­на, зак­лю­чи­ли нас­то­ящий до­го­вор (да­лее – До­го­вор) о ни­жес­ле­ду­ющем:

1. ПРЕД­МЕТ ДО­ГО­ВО­РА

1.1. Арен­до­да­тель обя­зу­ет­ся пре­дос­та­вить Арен­да­то­ру за пла­ту во вре­мен­ное вла­де­ние и поль­зо­ва­ние (или: вре­мен­ное поль­зо­ва­ние) Иму­щест­во вмес­те со все­ми его при­над­леж­нос­тя­ми и не­об­хо­ди­мой для ис­поль­зо­ва­ния до­ку­мен­та­ци­ей, в сос­тав ко­то­ро­го вхо­дят:

1.1.1. Объ­ект(ы) нед­ви­жи­мос­ти ____________________________.

1.1.2. Дви­жи­мое Иму­щест­во ___.

1.2. Пе­ре­да­ва­емое в арен­ду Иму­щест­во яв­ля­ет­ся собс­твен­ностью Арен­до­да­те­ля.

1.3. Арен­до­да­тель га­ран­ти­ру­ет, что на мо­мент зак­лю­че­ния До­го­во­ра Иму­щест­во в спо­ре или под арес­том не сос­то­ит, не яв­ля­ет­ся пред­ме­том за­ло­га и не об­ре­ме­не­но дру­ги­ми пра­ва­ми треть­их лиц.

1.5. Арен­ду­емое Иму­щест­во под­ле­жит стра­хо­ва­нию в сле­ду­ющем по­ряд­ке:
___.

(ви­ды стра­ху­емо­го иму­щест­ва, ус­ло­вия стра­хо­ва­ния)

2. СРОК ДО­ГО­ВО­РА

2.1. До­го­вор зак­лю­чен на срок до _____________ ____ г. (или: на не­оп­ре­де­лен­ный срок) и всту­па­ет в си­лу с да­ты его под­пи­са­ния Сто­ро­на­ми (ва­ри­ант в слу­чае зак­лю­че­ния До­го­во­ра арен­ды зда­ния или со­ору­же­ния на срок не ме­нее го­да: с мо­мен­та его го­су­дарс­твен­ной ре­гист­ра­ции).

2.2. По ис­те­че­нии сро­ка До­го­во­ра Арен­да­тор, над­ле­жа­щим об­ра­зом ис­пол­няв­ший свои обя­зан­нос­ти, име­ет пре­иму­щест­вен­ное пра­во на зак­лю­че­ние до­го­во­ра на но­вый срок. О сво­ем же­ла­нии зак­лю­чить до­го­вор на но­вый срок Арен­да­тор обя­зан пись­мен­но уве­до­мить Арен­до­да­те­ля не позд­нее _____ дней до окон­ча­ния сро­ка дей­ствия До­го­во­ра.

3. ПРА­ВА И ОБЯ­ЗАН­НОС­ТИ СТО­РОН

3.1. Арен­до­да­тель обя­зан:

3.1.1. Под­го­то­вить Иму­щест­во к пе­ре­да­че, вклю­чая сос­тав­ле­ние ак­та при­ем­ки-пе­ре­да­чи, яв­ля­юще­го­ся не­отъ­ем­ле­мой частью нас­то­яще­го До­го­во­ра.

3.1.2. Пе­ре­дать Арен­да­то­ру Иму­щест­во вмес­те со все­ми при­над­леж­нос­тя­ми и до­ку­мен­та­ци­ей по ак­ту в срок до _____________ ____ г.

3.1.3. При не­об­хо­ди­мос­ти ока­зы­вать Арен­да­то­ру со­дей­ствие в мон­та­же, на­лад­ке и вво­де Иму­щест­ва в экс­плу­ата­цию, а так­же со­от­ветс­тву­ющую кон­суль­та­ци­он­ную и ин­фор­ма­ци­он­ную по­мощь.

Ва­ри­ант до­пол­ни­тель­но, в слу­чае ес­ли обя­зан­нос­ти по вы­пол­не­нию со­от­ветс­тву­юще­го ви­да ре­мон­та не воз­ло­же­ны на Арен­да­то­ра: 3.1.4.

Про­из­во­дить за свой счет ка­пи­таль­ный ре­монт Иму­щест­ва не ре­же чем __________ в __________ (или: ка­пи­таль­ный ре­монт Иму­щест­ва не ре­же чем __________ в _________________, а так­же его те­ку­щий ре­монт не ре­же чем __________ в __________; те­ку­щий ре­монт Иму­щест­ва не ре­же чем __________ в __________.

3.2.

Арен­до­да­тель да­ет свое сог­ла­сие (или: не да­ет сво­его сог­ла­сия) Арен­да­то­ру на сда­чу Иму­щест­ва в су­ба­рен­ду, на пре­дос­тав­ле­ние его в без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние, на пе­ре­да­чу аренд­ных прав в за­лог и вне­се­ние их в оп­ла­ту до­ли в ус­тав­ном ка­пи­та­ле хо­зяй­ствен­ных то­ва­ри­ществ и об­ществ или в ка­чест­ве вкла­да в сов­мест­ную де­ятель­ность без до­пол­ни­тель­но­го по­лу­че­ния пись­мен­но­го одоб­ре­ния по каж­до­му та­ко­му фак­ту.

3.3. Арен­да­тор обя­зан:

3.3.1. Пе­ред под­пи­са­ни­ем ак­та при­ем­ки-пе­ре­да­чи ос­мот­реть Иму­щест­во и про­ве­рить его сос­то­яние.

3.3.2. Вно­сить аренд­ную пла­ту в раз­ме­ре, сро­ки и в по­ряд­ке, пре­дус­мот­рен­ные нас­то­ящим До­го­во­ром.
Ва­ри­ант до­пол­ни­тель­но, в слу­чае ес­ли обя­зан­нос­ти по вы­пол­не­нию со­от­ветс­тву­юще­го ви­да ре­мон­та не воз­ло­же­ны на Арен­до­да­те­ля: 3.3.3.

3.4. До­хо­ды, по­лу­чен­ные Арен­да­то­ром в ре­зуль­та­те ис­поль­зо­ва­ния Иму­щест­ва в со­от­ветс­твии с До­го­во­ром, яв­ля­ют­ся его собс­твен­ностью.

3.5. Арен­да­тор впра­ве вы­ку­пить арен­до­ван­ное Иму­щест­во.

4. УЛУЧ­ШЕ­НИЯ АРЕН­ДО­ВАН­НО­ГО ИМУ­ЩЕСТ­ВА

4.1. Про­из­ве­ден­ные Арен­да­то­ром от­де­ли­мые улуч­ше­ния Иму­щест­ва яв­ля­ют­ся собс­твен­ностью _______________ (Арен­да­то­ра/Арен­до­да­те­ля).

4.2. Арен­да­тор впра­ве с сог­ла­сия Арен­до­да­те­ля про­из­во­дить не­от­де­ли­мые улуч­ше­ния Иму­щест­ва. Пос­ле прек­ра­ще­ния До­го­во­ра Арен­до­да­тель обя­зан воз­мес­тить Арен­да­то­ру сто­имость не­от­де­ли­мых улуч­ше­ний (или: сто­имость не­от­де­ли­мых улуч­ше­ний Арен­да­то­ру не воз­ме­ща­ет­ся).

5. РАЗ­МЕР, СРО­КИ И ПО­РЯ­ДОК ВНЕ­СЕ­НИЯ АРЕНД­НОЙ ПЛА­ТЫ

5.1. Аренд­ная пла­та за все пе­ре­да­ва­емое Иму­щест­во ус­та­нав­ли­ва­ет­ся в раз­ме­ре _____ (__________) руб­лей, в том чис­ле НДС _____ (__________) руб­лей, за __________ (ука­зы­ва­ет­ся рас­чет­ный пе­ри­од: ме­сяц, квар­тал и т.д.).

5.2. Аренд­ная пла­та вно­сит­ся не позд­нее _____ дней по ис­те­че­нии оче­ред­но­го __________ (ука­зы­ва­ет­ся рас­чет­ный пе­ри­од: ме­сяц, квар­тал и т.д.). (Или: – не позд­нее _____ дней до на­ча­ла оче­ред­но­го __________ (ука­зы­ва­ет­ся рас­чет­ный пе­ри­од: ме­сяц, квар­тал и т.д.); – в сле­ду­ющем по­ряд­ке: _____ про­цен­тов аренд­ной пла­ты, ус­та­нов­лен­ной п. 5.

1 До­го­во­ра, что сос­тав­ля­ет _____ (__________) руб­лей, в том чис­ле НДС _____ (__________) руб­лей; – не позд­нее _____ дней до на­ча­ла оче­ред­но­го __________ (ука­зы­ва­ет­ся рас­чет­ный пе­ри­од: ме­сяц, квар­тал и т.д.), _____ про­цен­тов аренд­ной пла­ты, ус­та­нов­лен­ной п. 5.

1 До­го­во­ра, что сос­тав­ля­ет _____ (__________) руб­лей, в том чис­ле НДС _____ (__________) руб­лей;

– не позд­нее _____ дней по ис­те­че­нии оче­ред­но­го __________ (ука­зы­ва­ет­ся рас­чет­ный пе­ри­од: ме­сяц, квар­тал и т.д.);

– в со­от­ветс­твии с Гра­фи­ком пла­те­жей, яв­ля­ющим­ся не­отъ­ем­ле­мой частью До­го­во­ра (При­ло­же­ние N 1).)

6. ПОС­ЛЕ­ДУ­ЮЩИЙ ВЫ­КУП АРЕН­ДО­ВАН­НО­ГО ИМУ­ЩЕСТ­ВА

6.1. Арен­да­тор впра­ве вы­ку­пить Иму­щест­во по ис­те­че­нии сро­ка арен­ды или до его ис­те­че­ния.

6.2. При вы­ку­пе Иму­щест­ва по ис­те­че­нии сро­ка арен­ды вы­куп­ная це­на сос­тав­ля­ет ____ (_________) руб­лей, в том чис­ле НДС ____ (_________) руб­лей.

6.4. Пос­ле вне­се­ния вы­куп­ной це­ны в со­от­ветс­твии с п. 6.2 или п. 6.3 До­го­во­ра, а так­же при ус­ло­вии уп­ла­ты аренд­ной пла­ты за весь пе­ри­од поль­зо­ва­ния Иму­щест­во пе­ре­хо­дит в собс­твен­ность Арен­да­то­ра.

7. ВОЗВ­РАТ ИМУ­ЩЕСТ­ВА АРЕН­ДО­ДА­ТЕ­ЛЮ

7.1. Арен­да­тор обя­зан вер­нуть Арен­до­да­те­лю Иму­щест­во в том сос­то­янии, в ко­то­ром он его по­лу­чил, с уче­том нор­маль­но­го из­но­са, ес­ли п. 6.1 До­го­во­ра не пре­дус­мот­ре­но пра­во Арен­да­то­ра на вы­куп Иму­щест­ва ли­бо та­кое пра­во пре­дус­мот­ре­но, но не ре­али­зо­ва­но Арен­да­то­ром.

7.2. Арен­да­тор обя­зан за свой счет под­го­то­вить Иму­щест­во к возв­ра­ту Арен­до­да­те­лю, вклю­чая сос­тав­ле­ние ак­та при­ем­ки-пе­ре­да­чи, яв­ля­юще­го­ся не­отъ­ем­ле­мой частью До­го­во­ра.

7.3. В слу­чае нес­во­ев­ре­мен­но­го возв­ра­та Иму­щест­ва Арен­до­да­тель впра­ве пот­ре­бо­вать от Арен­да­то­ра вне­се­ния аренд­ной пла­ты за все вре­мя прос­роч­ки. В слу­чае, ког­да ука­зан­ная пла­та не пок­ры­ва­ет при­чи­нен­ных Арен­до­да­те­лю убыт­ков, он мо­жет пот­ре­бо­вать их воз­ме­ще­ния сверх сум­мы штра­фа, ус­та­нов­лен­но­го п. 8.3 До­го­во­ра.

8. ОТ­ВЕТС­ТВЕН­НОСТЬ СТО­РОН

8.1. Сто­ро­на, не ис­пол­нив­шая или не­над­ле­жа­щим об­ра­зом ис­пол­нив­шая обя­за­тель­ства по До­го­во­ру, обя­за­на воз­мес­тить дру­гой Сто­ро­не при­чи­нен­ные убыт­ки.

8.2. За нес­во­ев­ре­мен­ное пе­ре­чис­ле­ние аренд­ной пла­ты Арен­до­да­тель впра­ве тре­бо­вать с Арен­да­то­ра уп­ла­ты не­ус­той­ки (пе­ни) в раз­ме­ре _____ про­цен­тов от не­уп­ла­чен­ной сум­мы за каж­дый день прос­роч­ки.

8.3. За нес­во­ев­ре­мен­ную пе­ре­да­чу Иму­щест­ва Сто­ро­на, на­ру­шив­шая До­го­вор, обя­за­на бу­дет уп­ла­тить дру­гой Сто­ро­не штраф в раз­ме­ре __________ руб.

8.4. Взыс­ка­ние не­ус­то­ек и про­цен­тов не ос­во­бож­да­ет Сто­ро­ну, на­ру­шив­шую До­го­вор, от ис­пол­не­ния обя­за­тель­ств в на­ту­ре.

8.5. Во всех дру­гих слу­ча­ях не­ис­пол­не­ния обя­за­тель­ств по До­го­во­ру Сто­ро­ны не­сут от­ветс­твен­ность в со­от­ветс­твии с дей­ству­ющим за­ко­но­да­тель­ством РФ.

9. ФОРС-МА­ЖОР

9.1.

Сто­ро­ны ос­во­бож­да­ют­ся от от­ветс­твен­нос­ти за не­ис­пол­не­ние или не­над­ле­жа­щее ис­пол­не­ние обя­за­тель­ств по До­го­во­ру при воз­ник­но­ве­нии неп­ре­одо­ли­мой си­лы, то есть чрез­вы­чай­ных и неп­ре­дотв­ра­ти­мых при дан­ных ус­ло­ви­ях обс­то­ятель­ств, под ко­то­ры­ми по­ни­ма­ют­ся: ________________________ (зап­рет­ные дей­ствия влас­тей, граж­данс­кие вол­не­ния, эпи­де­мии, бло­ка­да, эм­бар­го, зем­лет­ря­се­ния, на­вод­не­ния, по­жа­ры или дру­гие сти­хий­ные бедс­твия).

9.2. В слу­чае нас­туп­ле­ния этих обс­то­ятель­ств Сто­ро­на обя­за­на в те­че­ние _____ дней уве­до­мить об этом дру­гую Сто­ро­ну.

9.4. Ес­ли обс­то­ятель­ства неп­ре­одо­ли­мой си­лы про­дол­жа­ют дей­ство­вать бо­лее _________________, то каж­дая Сто­ро­на впра­ве рас­торг­нуть До­го­вор в од­нос­то­рон­нем по­ряд­ке.

10. РАЗ­РЕ­ШЕ­НИЕ СПО­РОВ

10.1. Сто­ро­ны бу­дут стре­мить­ся к раз­ре­ше­нию всех воз­мож­ных спо­ров и раз­ног­ла­сий, ко­то­рые мо­гут воз­ник­нуть по До­го­во­ру или в свя­зи с ним, пу­тем пе­ре­го­во­ров.

10.2. Спо­ры, не уре­гу­ли­ро­ван­ные пу­тем пе­ре­го­во­ров, пе­ре­да­ют­ся на расс­мот­ре­ние су­да в по­ряд­ке, пре­дус­мот­рен­ном дей­ству­ющим за­ко­но­да­тель­ством РФ.

11. ИЗ­МЕ­НЕ­НИЕ И ДОС­РОЧ­НОЕ РАС­ТОР­ЖЕ­НИЕ ДО­ГО­ВО­РА

11.1. Все из­ме­не­ния и до­пол­не­ния к До­го­во­ру дей­стви­тель­ны, ес­ли со­вер­ше­ны в пись­мен­ной фор­ме и под­пи­са­ны обе­ими Сто­ро­на­ми. Со­от­ветс­тву­ющие до­пол­ни­тель­ные сог­ла­ше­ния Сто­рон яв­ля­ют­ся не­отъ­ем­ле­мой частью До­го­во­ра.

11.2. До­го­вор мо­жет быть дос­роч­но рас­торг­нут по сог­ла­ше­нию Сто­рон ли­бо по тре­бо­ва­нию од­ной из Сто­рон в по­ряд­ке и по ос­но­ва­ни­ям, пре­дус­мот­рен­ным дей­ству­ющим за­ко­но­да­тель­ством РФ.

12. ЗАК­ЛЮ­ЧИ­ТЕЛЬ­НЫЕ ПО­ЛО­ЖЕ­НИЯ

12.1. До­го­вор сос­тав­лен в двух эк­земп­ля­рах, по од­но­му для каж­дой из Сто­рон.

12.2. К До­го­во­ру при­ла­га­ют­ся: – Гра­фик пла­те­жей (При­ло­же­ние N 1) (при вы­бо­ре со­от­ветс­тву­юще­го ус­ло­вия в рам­ках п. 5.2 До­го­во­ра);

– _________________________ (пе­ре­чень до­ку­мен­та­ции, пе­ре­да­ва­емой вмес­те с Иму­щест­вом: тех­пас­порт, инс­трук­ция по экс­плу­ата­ции, сер­ти­фи­кат и т.д.).

Источник: https://www.xn----ctbbbejw6bbbwcle.xn--p1ai/index.php?doc=2389

Договор аренды с последующим выкупом: оформление, структура | Правоведус

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость.

В этом случае можно поступить просто — оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические.

При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать следующие особенности: 

• право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в соглашении в виде заключения будущего договора купли-продажи (ДКП) имущества. То есть договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….»;
• основным отличием договора аренды с выкупом от ДКП с рассрочкой платежа является оплата — в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором — только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества;
• в документе прописывается полное описание предмета аренды (в последующем приобретаемого имущества);
• также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом — достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом есть сочетание соглашений об аренде и купле-продаже недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов. 

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения — родственниками, друзьями и т.д, что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в документе занимает установление выкупной цены за квартиру или другую недвижимость, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу. 

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договоренности, уплаченные суммы не возвращаются — они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется ДКП только в момент перехода права собственности от наймодателя к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения: 

• полное описание предмета договора— адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование;

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности.

То есть даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

• переход права собственности по договору— этим моментом может быть либо прекращение договора, либо истечение действия договора по причине выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности;
• цена аренды жилья и выкупная стоимость— без указания данных сведений соглашение будет считаться незаключенным;
• сроки и порядок оплаты— одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья;

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

• положения об аренде квартиры— данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это такие вопросы как: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению;
• ответственность сторон— еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения обязанностей может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в документ включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Скачать Договор аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора, арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе сверить номера двигателя и кузова с документами.

В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой.

В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора.

Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре. 

Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользования и владение автомобилем.

Как составить договора аренды авто с последующим выкупом

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют.

По соглашению арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом сторонами могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль.

Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать: 

• выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
• право арендатора на выкуп автомобиля;
• порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.

Какие документы необходимы для заключения договора помимо документов на авто: 

• для граждан — паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания;
• для организаций — документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.

Скачать Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Источник: https://PravoVedus.ru/library/doc/dogovor-arendyi-s-posleduyushhim-vyikupom/

Договор аренды здания с последующим выкупом

Одним из популярных и востребованных договоров является тот, на основании которого необходимое здание сначала берется в аренду, а затем – может быть выкуплено взявшим его Арендатором.

Общие положения

В этом разделе отмечено, что принимают участие в соглашении две стороны – Арендодатель и Арендатор, первая – передает второй в пользование (для хозяйственных нужд) имеющееся в своей собственности здание, которое находится по адресу (далее – необходимо вписать точный адрес) и занимает общую площадь (ее тоже нужно указать).

В этом же разделе указывается о том, что вместе со зданием передается земельный участок, находящийся под ним. Обязательно следует записать при заполнении договора его кадастровый номер.

Срок аренды (дата первого и последнего дня) тоже указывается в этом разделе. Передача в аренду подтверждается актом приема-передачи.

Где указывается информация о возможности выкупа?

Документом предусмотрен раздел о платежах и расчетах, в первом его пункте указывается сумма, которую Арендатор должен ежемесячно платить в качестве платы за аренду.

В четвертом подпункте записывается полная выкупная цена на данное здание и отмечается, что Арендатор в течение времени пользования зданием может выплатить ее в виде внесения регулярных арендных платежей, а остаток – выплатить в течение десяти дней после того, как истечет срок аренды.

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

г.

«» г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду здание, расположенное по адресу: , общей площадью кв.м для использования в целях решения хозяйственных задач Арендатора.

1.2. Неотъемлемой частью настоящего договора является технический паспорт, поэтажный план передаваемого Арендатору здания, а также кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположено передаваемое здание.

1.2.1. Земельный участок, на котором находится передаваемое в аренду здание, находится у Арендодателя на праве . Арендатору одновременно с передачей права аренды здания передается право на земельный участок, который занят зданием и необходим для его использования. Кадастровый номер земельного участка .

1.3. Здание передается в аренду на лет, с «» года до «» года.

1.5. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.

1.6. Арендатор вправе пользоваться предоставляемым в аренду зданием в любой момент в течение месяцев с момента подписания настоящего договора. При этом обязанности Арендатора по уплате арендной платы, содержанию здания и другие, вытекающие из договора об аренде обязанности, возникают у Арендатора с момента фактической передачи здания в пользование.

1.7. В течение срока, указанного в п.1.6, Арендодатель не вправе передавать в пользование или отчуждать по другим основаниям указанное в п.1.1 здание кому-либо, кроме Арендатора.

1.8. Арендодатель подтверждает отсутствие прав третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.

1.9. Право собственности Арендодателя на здание подтверждается .

1.10. Состояние передаваемых в аренду здания и участка отражается в акте приема-передачи.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

• по первому требованию Арендатора в течение дней с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанное в п.1.1 здание Арендатору по приемо-сдаточному акту, в котором должно быть подробно указано техническое состояние здания на момент передачи в аренду.

  При этом здание должно быть передано в пользование Арендатору не позднее чем через после получения извещения от Арендатора о намерении приступить к использованию арендуемого здания;

• не чинить препятствий Арендатору в правомерном использовании арендуемого здания;
• за свой счет производить капитальный ремонт здания, занимаемого Арендатором, в срок ;
• в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Арендатор возмещает ущерб от чрезвычайных событий лишь в случае, если Арендодатель докажет, что эти события произошли по вине Арендатора. При этом если ущерб, причиненный зданию перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендодатель будет обязан возместить понесенные Арендатором расходы или, с согласия Арендатора, зачесть эти расходы в счет арендной платы;
• обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому зданию сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;
• обеспечить бесперебойную работу грузовых лифтов, обеспечивающих подъем и спуск сырья и готовой продукции Арендатора, подачу электроэнергии к технологическому оборудованию Арендатора.

2.2. Арендатор обязан:

• использовать арендуемое здание в целях, указанных в п.1.

  1 договора;

• содержать арендуемое здание в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю;
• в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы;
• письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении здания (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении;
• производить текущий ремонт здания.

2.3. Арендатор вправе:

• передавать арендуемое здание, как в целом, так и частично в субаренду, предоставлять здание в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог без/с предварительного согласия Арендодателя.

  При этом все полученное по соответствующим договорам является собственностью Арендатора;

• в случае досрочного прекращения договора аренды по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, перепланировкам, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого здания. Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме;
• в любое время отказаться от договора аренды, письменно известив Арендодателя об этом за один месяц.

2.4.

Арендатор имеет право в течение дней после передачи здания по приемо-сдаточному акту в случае обнаружения недостатков арендуемого здания по своему усмотрению:

• требовать безвозмездного устранения недостатков здания;
• требовать соразмерного уменьшения арендной платы;
• требовать возмещения расходов на устранение недостатков здания;
• непосредственно удержать сумму понесенных Арендатором расходов на устранение обнаруженных недостатков в здании из арендной платы.

2.5. Арендатор имеет право по письменному согласованию с Арендодателем производить любые улучшения и перепланировки помещений здания при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Необходимые согласования и разрешения для этого осуществляет Арендодатель.

2.6. Арендованное здание переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды (или досрочно) при условии внесения всей обусловленной в п.3.4 выкупной цены здания в установленные сроки. При этом Арендатор приобретает право земельным участком на тех же условиях, что и Арендодатель.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Общая сумма арендной платы составляет рублей в месяц, в том числе НДС. Размер арендной платы не может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке.

3.2. Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю сумму месячной арендной платы, указанной в п. 3.1 настоящего договора.

3.3. По письменному соглашению сторон требование Арендодателя к Арендатору по уплате арендной платы за определенный период может прекратиться полностью или частично зачетом встречного денежного требования Арендатора к Арендодателю.

3.5. Арендная плата (не) включает эксплуатационные и коммунальные услуги.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы. Кроме того, виновная сторона обязана уплатить штраф в размере рублей.

5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

5.2.1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

5.2.2. Существенно ухудшает арендуемое здание.

5.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендной платы.

5.2.4. Не производит текущего ремонта здания. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

5.3.1. Арендодатель не предоставляет здание в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию зданием.

5.3.3. Здание, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5.3.4. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт здания.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. В выкупную стоимость арендуемого здания входит стоимость произведенных Арендатором арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных Арендатором улучшений выкупаемого здания.

6.2. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, подписанных сторонами договора.

6.3. Договор вступает в силу после государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке.

Приложения:

1. Технический паспорт, поэтажный план арендуемого здания.
2. Кадастровый паспорт земельного участка.

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

Арендатор

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Документы, которые также Вас могут заинтересовать:

Источник: https://dogovor-obrazets.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%B7%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D1%81_%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%BB%D0%B5%D0%B4%D1%83%D1%8E%D1%89%D0%B8%D0%BC_%D0%B2%D1%8B%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BE%D0%BC