+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Кадастровая оценка объектов капитального строительства

Содержание

Кадастровая оценка земельных участков

Кадастровая оценка объектов капитального строительства

Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.

Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.

Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.

Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

Описание государственной процедуры

Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

  • сбора информации;
  • разделения города на зоны;
  • исчисления стоимости оценивания;
  • ценового зонирования города;
  • фиксирования итогов оценки.

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

  • Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
  • Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
  • Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

Сроки проведения

Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.

Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.

Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.

До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

  • изменить площадь или границы участка;
  • изменить вид предназначения;
  • перевести в другую категорию;
  • исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.

Проводится в несколько этапов:

  1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
  2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
  3. Производится кадастровая оценка.
  4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
  5. Производится экспертиза отчета.
  6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
  7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

  1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
  2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
  3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
  4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
  5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
  6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

  1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
  2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
  3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
  4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
  5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
  6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

  • с учетом рисков вложения капиталов;
  • с умением прогнозировать движение денежных потоков;
  • анализировать информацию данного сегмента рынка;
  • предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

  • определение капитализации расчетного рентного дохода;
  • учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.

Заключение

Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/ozenka

Изменение кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая оценка объектов капитального строительства

Изменение кадастровой стоимости недвижимости – операция, направленная на установление справедливой цены любого объекта недвижимого имущества, на основании которой будут рассчитываться налоговые выплаты на него, а также его выкупная стоимость, ставки аренды у государства и прочие расходы.

Особенную актуальность эта процедура приобрела для юридических и физических лиц-собственников земельных участков, жилых и нежилых помещений на фоне последних нововведений и изменений в системе налогообложения недвижимости, в результате которых налоговая нагрузка уже значительно увеличилась и еще будет расти.

Номинимизировать налоговое бремяможно, главное – грамотно подготовиться к новым условиям, а высококвалифицированные специалисты нашей независимой оценочной компании помогут Вам в этом.

Опытные эксперты узнают текущую кадастровую стоимость интересующих объектов недвижимости и сравнят ее с актуальной рыночной стоимостью.

Если же окажется, что кадастровая стоимость превышает рыночную более чем на 30%, у Вас будут все основания для подачи претензии в Росреестр либо решения вопроса в судебном порядке.

Процедура независимой оценки для изменения кадастровой стоимости недвижимости

Алгоритм независимой оценки кадастровой стоимости недвижимого имущества выглядит следующим образом:

  1. Консультация и заказ услуги. Сделать это можно любым удобным способом, например, позвонив по указанным телефонам, оставив заявку на нашем сайте или при личном посещении.
  2. Предоставление документов. Владельцу или его доверенному лицу необходимо предоставить нам в бумажном или электронном видекадастровый паспорт, правоустанавливающую документацию на недвижимость, сведения об обременениях и т.д. Полный список документов составит наш сотрудник.
  3. Выезд специалиста на объект. При необходимости наш оценщик выедет на объект для визуального осмотра и проведения необходимых замеров.
  4. Составление договора, оплата услуг. После согласования сроков и стоимости оценочных мероприятий, составляется договор, и клиент оплачивает услуги специалиста.
  5. Проведение оценочных работ. Наши специалисты будут информировать клиента о ходе проведения оценки, а после окончания всех работ –сообщат о готовности.
  6. Выдача экспертного заключения. Отчет с результатами независимой оценки будут служить доказательством, подтверждающим правоту заявителя.
  7. Юридическая поддержка в суде. Юристы нашей компании осуществляют правовую защиту клиентов в судебных процессах по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости.

Стоимость оценки

В нашей компании действует гибкая ценовая политика, в рамках которой стоимость услуг рассчитывается в индивидуальном порядке, исходя из объемов и трудоемкости работ. Ценообразование осуществляется в полном соответствии с рекомендациями Национального Совета по оценочной деятельности и требованиями российского законодательства.

Основания для изменения кадастровой стоимости недвижимости

Солидная практика специалистов нашей компании в делах, направленных на изменение кадастровой стоимости недвижимости, показывает, что при оценке подавляющего большинства как частных, так и коммерческих объектов недвижимости, расположенных на территориях Москвы и Московской области, были допущены серьезные ошибки. Нередки случаи, когда кадастровая стоимость искусственно завышается в 5,10, а то и больше раз, что влечет непосильные для владельцев налоговые выплаты и прочие расходы.

Объясняется это тем, что оценкой кадастровой стоимости занимаются государственные органы, чаще всего – Росреестр, задачей которых является определение максимального показателя стоимости с целью увеличения размера налогов для пополнения государственного бюджета. При этом, нередко оценка объектов недвижимости осуществляется без учета их индивидуальных особенностей и характеристик, что и влечет существенное увеличение кадастровой стоимости по сравнению с реальной рыночной.

Кроме того, Госкадастр недвижимости проводит инвентаризацию земельных участков разного назначения один раз в 3,5-5 лет, но ведь за гораздо меньший срок ценность земли может существенно уменьшиться, например, из-за образования дефектов плодородного слоя в результате пожара, стихийных бедствий, военных действий и т.д., а также в случае возникновения обременений и прочих проблем. Все это является основанием для снижения кадастровой стоимости землевладения, и без независимой оценки здесь также не обойтись.

Факторы, учитываемые при независимой оценке кадастровой стоимости недвижимости

Специалисты нашей компании используют различные способы оценки земель разных категорий, в т.ч. земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, промышленных зон и пр.

Основными факторами, на основании которых формируется независимая оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости, являются:

  • технические характеристики (категория и целевое назначение);
  • место расположение объекта и окружающая местность;
  • наличие/отсутствие инфраструктуры;
  • наличие/отсутствие инженерных коммуникаций;
  • удаленность от линейных объектов;
  • экономическая эффективность использования объекта недвижимости и пр.

Последовательность действий правообладателя при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости в досудебном порядке

В случае несогласия с результатами проведенной оценки, правообладатель должен подать заявление в отделение Росреестра с указанием объективных причин для изменения кадастровой стоимости недвижимости. Претензия подается в течение полугода после обнародования результатов ревизии на официальном сайте Росреестра.

По истечении этого срока владелец имеет право инициировать изменение кадастровой стоимости по следующим причинам:

  • отсутствие открытого доступа к результатам проведенной ревизии;
  • размер претензии не превышает 30% от суммы оценки кадастровой стоимости, установленной комиссией;
  • установленная кадастровая стоимость превышает рыночную;
  • образование дефектов на земельном участке (не по вине правообладателя);
  • технические недочеты при оценке объекта недвижимости.

Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке

В случае необоснованного отказа в снижении кадастровой стоимости, владелец недвижимого имущества имеет право обратиться в суд. К исковому заявлению необходимо приложить доказательства незаконного повышения кадастровой стоимости объекта, а также письменный отказ в исправлении допущенных ошибок из Госреестра.

В пакет документов, служащих доказательной базой, входят:

  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • свидетельство права собственности;
  • кадастровая документация;
  • решение комиссии после попытки правообладателя досудебного урегулирования спора;
  • результаты экспертизы и независимой оценки недвижимости;
  • чеки об оплате налогов, начисленных на установленную комиссией кадастровую стоимость объекта;
  • чек об оплате госпошлины.

Дела о снижении кадастровой стоимости недвижимости рассматриваются судом в течение двух месяцев. В законную силу решение вступает через месяц, а измененная кадастровая стоимость заносится в Госреестр на дату 1 января того года, когда состоялось судебное разбирательство.

С кем мы работаем

Торговые центры

Бизнес центры

Строительные компании

Промышленные объекты

Владельцы, арендаторы, крупных земельных участков

Коллективы коттеджных поселков, СНТ

Преимущества сотрудничества с компанией «Московская Экспертиза Независимая»

3 простых шага для получения отчета
  • 1
  • 2 Выезд оценщика для осмотра объекта недвижимости
  • 3 Вы получаете отчет, легитимный во всех органах РФ
Удобства работы с нами
  • Низкие цены
  • Краткие сроки исполнения
  • Доставка отчетов по договоренности
  • Работа с физлицами и организациями
  • Гарантия конфиденциальности
  • Индивидуальный подход
  • Обязательный выезд оценщика
Наши гарантии правильной оценки
  • Соблюдение ФЗ № 135
  • ФСО-1
  • ФСО-2
  • ФСО-3
  • 7-ми летний опыт работы
  • Более 2000 проведенных оценок

Источник: https://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/nedvizhimost/

Сложно ли оспорить кадастровую оценку объектов капитального строительства

Кадастровая оценка объектов капитального строительства

Проблема оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства (далее – ОКС) весьма актуальна. Это связано с тем, что эта величина – не просто строка в кадастровом номере. Она влияет на:

  • Размер налога на имущество.
  • Арендные платежи.
  • Выкупную стоимость.

Для начала определим, что относится к ОКС и как рассчитывается их кадастровая стоимость.

Что такое объекты капитального строительства

Это понятие появилось в законодательство было введено в 2005 году и стало обозначать сооружения, здания, строение, как построенные, так и строительство которых ещё не завершено. Их отличительная особенность – неразрывная связь с земельным участком, на котором они начали возводиться или уже возведены и используются.

Кадастровая стоимость этих объектов определяется в ходе государственной кадастровой стоимости. Она устанавливается для разных целей:

  • Налогообложения. Кадастровая стоимость стала основой для расчёта налогов лишь с 1 января 2021 года, после вступления в Налоговый Кодекс изменений, касающихся новой методов начисления налога на имущество.
  • Расчёта арендной платы.
  • Выкупа ОКС и отчуждения его у государства.

По закону, кадастровая оценка проводится в отношении объектов, которые поставлены на кадастровый учёт. Она осуществляется не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет. С каждой последующей оценкой учитываются те ОКС, которые были поставлены на учёт между очередными кадастровыми оценками.

Очень часто кадастровая стоимость зданий, сооружений завышена. Это не только мнение его их собственников, а объективная данность, которая объясняется особенностями государственной кадастровой оценки.

Она проводится методом массой оценки, поэтому объекты на определённой территории усредняются, не учитываются их индивидуальные особенности. Причиной завышения стоимости могут быть и недостоверные или недостаточные сведения об оцениваемой недвижимости.

Владельцы ОКС (будь то физические лица, или компании) имеют право оспорить кадастровую стоимость в суде или через Комиссию при Росреестре.

Сотрудники Росреестра утверждают, что в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости обращаются тысячи собственников ОКС. Государственный орган на большую часть обращений даёт положительный ответ (т.е. пересматривает кадастровую стоимость в сторону её уменьшения). Оспаривание через комиссию позволяет снизить кадастровую стоимость в среднем на 40%.

Куда необходимо обратиться, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость ОКС

Если собственником ОКС является физическое лицо, то оно имеет право сразу обратиться в суд, минуя досудебный этап оспаривания кадастровой стоимости. По новому закону ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке», юридические лица наделены тем же правом. Напомним, что до 1 января 2021 года они не могли обратиться в суд, не обратившись предварительно в Комиссию при Росреестре.

На сегодняшний день, собственники, собрав весь пакет документов и составив правильное административное исковое заявление, могут прямиком «отправиться» в суд. Иски юридических и физических лиц принимаются судами общей юрисдикции. Отметим, что рассмотрение дел по оспариванию кадастровой стоимости перешло из «компетенции» арбитражных судов именно к ним.

Какой способ выбрать? Это решает сам собственник. Принято считать, то оспаривание через Комиссию менее затратно и займёт меньше времени (государственному органу даётся 1 месяц на рассмотрение заявление, по истечении он должен дать ответ). В ситуации с отказом, собственникам всё равно необходимо обратиться в суд.

Пересмотр результатов кадастровой оценки через суд требует более серьёзных расходов (на услуги юриста, оплату госпошлины, проведение независимой оценки и экспертизы СРО). Да и сроки разбирательства могут затянуться до 3-6 месяцев. Только на рассмотрение искового заявления суду даётся 2 месяца.

В какой срок можно оспаривать кадастровую стоимость окс?

Кадастровая стоимость может оспариваться в любое время между прошедшей и предстоящей кадастровой оценкой, но не позднее 5 лет после того, как она была внесена в Государственный кадастр.

На заметку! Очень часто клиенты нашей компании спрашивают, а сколько будет «действовать» новая кадастровая оценка (установленная после пересмотра Комиссией или вынесения судебного решения)? Отвечаем: актуальна она ровно до той даты, когда будут внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки. И неважно, сколько времени прошло после вынесения положительного судебного решения – пару месяцев, полгода или год. Если кадастровая стоимость после очередной государственной оценки не будет Вас устраивать, то её вновь нужно оспаривать.

Что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости?

Самым объективным мерилом ценности недвижимости, в том числе и объектов капитального строительства, является рыночная стоимость. Одним из важных оснований для пересмотра кадастровой стоимости является установление в отношении здания, сооружения, объектов незавершённого строительства рыночной стоимости на ту дату, когда была установлена кадастровая стоимость.

Одним из важных этапов, предшествующим подаче искового заявления в суд, является проведение независимой оценки. Профессионально проведённая процедура позволит определить достоверную рыночную стоимость ОКС. Именно на неё будет опираться истец, когда будет доказывать, что стоимость, отражённая в Государственном кадастре недвижимости, необъективна.

Этот этап важен и по той причине, что собственнику недвижимости необходимо ответственно отнестись к выбору независимого оценщика, который будет проводить оценку. Ведь в его задачу входит не только проведение расчётов, составление отчёта об оценке, но и защита документа в суде. Отчёт об оценке – самый весомый элемент доказательный базы, поэтому он должен:

  • содержать обоснованные и достоверные данные;
  • оформлен в соответствии с законодательством в этой сфере (по требованиям ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности», ФСО);
  • подкреплён положительным заключением эксперта.

Если суд установит, что в отчёте об оценке есть несоответствия, то откажет в рассмотрении заявления и предоставленных документов. Причём, им не указывается, в чём ошибка. Собственнику и оценочной компании, чьим клиентом он является, придётся провести объёмную работу по проверке итогового документа независимой оценки.

Какие ещё документы необходимо прикрепить к исковому заявлению?

И при обращении в Комиссию при Росреестре, и при подаче административного искового заявления в суд, подготавливаются идентичные пакеты документов. В них включаются:

  • Заявление о пересмотре кадастровой стоимости ОКС.
  • Кадастровая справка (выписка), в которой содержится информация об оспариваемом показателе.
  • Копия правоустанавливающего документа, заверенная нотариусом.
  • Отчёт об оценке (в письменной и электронной форме).
  • Положительное экспертное заключение. Оно должно быть составлено СРО, членом которого является оценщик, работавший над отчётом об оценке. На заметку! Экспертное заключение – обязательный элемент перечня документов в ситуации, когда рыночная стоимость выше кадастровой на 30%.

Важно! Этот перечень документов актуален при оспаривании той кадастровой стоимости, которая была установлена после 1 января 2021 года.

Для оспаривания результатов более ранней кадастровой оценки, необходимо дополнить список документами, которые подтверждают, что при кадастровой оценке была использована недостоверная информация о ОКС.

Эти документы необходимы, если основанием для подачи заявления стала недостоверность этих сведений.

Обращение в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.

Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.

Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.

Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации. Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр? Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию. Положительная практика. Более 300 выигранных дел.

Источник: https://www.mos-expert.com/news/novosti-kompanii/slozhno-li-osporit-kadastrovuyu-otsenku-obektov-kapitalnogo-stroitelstva/

Кадастровая оценка объектов недвижимости: что это? Кто проводит

Кадастровая оценка объектов капитального строительства

Оценка кадастровой стоимости недвижимого имущества проводиться различными экспертными компаниями, а так же самой кадастровой палатой. Кадастровая оценка определяет стоимость домов, квартир, других строений на рынке недвижимости. Информация о кадастровой стоимости необходима, прежде всего, для расчета налогов на недвижимое имущество.

Чаще всего кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной стоимости недвижимости, потому что она производиться реже, чем меняется рыночная цена, один раз в три-пять лет.

Кадастровая стоимость определяется методом «массовой оценки». То есть расчитывается из средней стоимости недвижимости в конкретном квартале, при этом не всегда учитывается качество постройки и состояние конкретных квартиры и домов, наличие или отсутствие ремонта и дорогого оборудования, а так же окружающая их инфраструктура и месторасположения.

Кадастровая стоимость так же учитывается при разделе или отчуждении имущества.

Объекты кадастровой оценки

Кадастровой оценке подвергаются все объекты, стоящее на учете в государственном реестре недвижимости на период ее проведения.

Кто будет проводить кадастровую оценку?

Список недвижимости для проведения оценки формируется Кадастровой палатой, в него включаются строения, дома, квартиры и земельные участки, подлежащие оценке.

Кадастровая оценка может проводиться только специалистами, которые прошли соответствующее обучение и имеют необходимую квалификацию, подтвержденную документально.

Оценщики выбираются органами местной администрации на конкурсной основе.

Выбранные подрядчики будут работать в рамках заключенного договора с местной администрацией. Итоге работы будут рассмотрены компетентными представителями власти, утверждены и переданы в отделения Росреестра.

Как узнать результаты кадастровой оценки

Кадастровую стоимость можно узнать, обратившись с запросом в Росреестр либо в Кадастровую палату.

Сделать это возможно несколькими способами:

  1. Запрос письменной справки в отделениях Росреестра, Кадастровой палате либо отделениях МФЦ. Запросить возможно как справку о кадастровой стоимость объекта, так и кадастровый паспорт, в котором эта информация так же отражена.
  2. Запросить электронную версию документа на сайте Росреестра. Стоимость услуги 200 рублей.
  3. Узнать кадастровую стоимость он-лайн на том же сайте по адресу либо кадастровому номеру. Такая информация бесплатна и доступна все по любому объекту недвижимости.

Для подачи заявления на получение результатов оценки кадастровой стоимости объектов необходимы следующие документы:

  • Документ, подтверждающий права собственности на недвижимое имущество
  • Технический и межевой план
  • Документы, определяющие категорию земельного участка
  • Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины

На основании документов и заявления заявителя составляется договор на кадастровую оценку недвижимости.

После сбора необходимой информации о ситуации на рынке недвижимости и ее анализа, выбора методов оценки (если обращение осуществляется в специализированные компании), группировки информации, производиться вычисление кадастровой стоимости конкретного заданного объекта недвижимости.

Можно ли оспорить результаты официальной кадастровой оценки

В случае вас не устраивают результаты проведенной оценки, ее можно оспорить в комиссии по рассмотрения споров о кадастровой стоимости, либо в судебном порядке.

Для этого необходимо подготовить отчет по оценке вашего имущества независимыми оценщиками. Заявление в комиссию по рассмотрению споров может подать собственник недвижимости.

Обратиться с оспариванием проведенной кадастровой оценки в комиссию необходимо в течении шести месяцев с момента проведения оценки и внесения информации в госреестр.

Кадастровую оценку можно оспорить в случае выявления недостоверных сведений, которые использовались при проведении оценки, а так же в случае значительных отличий государственной оценки и оценки, которая была проведена независимыми агентами.

Для подачи заявления потребуются следующие документы:

  • Копии документов о правах собственности на недвижимость, заверенные нотариусом,
  • Кадастровый паспорт,
  • Документальное подтверждение того, что при официальной оценке были взяты за основу недостоверные факты,
  • Отчет об альтернативной оценке.

Поданный пакет документов и заявление о пересмотре стоимости комиссией рассматривается до 30 дней.  В течение 5 дней после проведения оценки заявитель уведомляется о ее результатах.

В случае если отказа комиссии в пересмотре результатов кадастровой оценки, можно обратиться в судебные инстанции. Для этого необходимо подать иск о пересмотре результатов кадастровой оценки недвижимости.

Помимо заявления в суд необходимо предоставить дополнительные документы:

  • Кадастровый паспорт объекта,
  • Результаты независимой оценки,
  • Документы, устанавливающие права собственности на имущество.

Получить альтернативную оценку можно в специализированных агентствах.

При обращении необходимо подготовить следующие сведения о ней:

  • Номер недвижимости по кадастру
  • Тип оцениваемого объекта
  • Площадь объекта
  • Месторасположение
  • Качество и уровень  внешних отделочных работ
  • Годы постройки зданий

Эти данные позволят специалистам оценочной компании понять на сколько приблизительно завышена стоимость объекта и понять имеет ли смысл ее дальнейшее оспаривание.

Далее при необходимости проводиться более детальное изучение стоимость объекта на рынке и готовиться финальное заключение экспертизы. Сроки проведения оценки в независимых компаниях в зависимости от региона и самой организации колеблются от 7 до 20 дней.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости

При расчете кадастровой стоимости квартир и домов учитываются следующие факторы:

  • Жилая и общая площади объекта,
  • Год постройки заданий,
  • Материалы, которые использованы при строительстве сооружения,
  • Планировка как внутренняя, так и внешняя, учитываются наличие лифта, парковки и прочее,
  • Общее количество этажей в доме, а так же этаж, где расположена квартира,
  • Уровень престижности района,
  • Окружающая инфраструктура,
  • Удаленность от транспортных развязок.

Кадастровая стоимость земельного участка

При расчете кадастровой стоимости земли учитывается кадастровая стоимость квартала, в котором располагается оцениваемый объект, тип назначения земельного участка, а так же другие факторы.

Кадастровая стоимость земельного надела нужна для:

  • Определения суммы налога на землю,
  • Определения арендной платы,
  • Определения стоимости участка при выкупе из государственной или муниципальной собственности.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/dokumenty/kadastrovaya-ocenka-obektov-nedvizhimosti-chto-eto-kto-provodit/.html

Ликбез: все о кадастровой стоимости

Кадастровая оценка объектов капитального строительства

Федеральная кадастровая палата в связи с увеличением количества запросов от граждан по теме кадастровой оценки запускает проект по повышению информирования владельцев недвижимости. Во всех регионах будут подготовлены инструкции и разъяснения о проведении государственной кадастровой оценки, формировании кадастровой стоимости и порядке ее оспаривания.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, установленная в процессе государственной кадастровой оценки.

Важно понимать, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик объекта недвижимости – это его технические параметры, местоположение, развитость инфраструктуры, наличие коммуникаций и так далее. Соответственно, изменение каких-либо характеристик объекта влияет на его кадастровую стоимость. 

Что такое государственная кадастровая оценка (ГКО)

Согласно действующему законодательству, именно кадастровая стоимость является основной для расчета налога на недвижимое имущество. Для того чтобы налог рассчитывался справедливо, требуется регулярная актуализация данных о кадастровой стоимости. Для этих целей проводится государственная кадастровая оценка объектов недвижимости.  

«Кроме того, кадастровая стоимость может применяться, например, для определения стартовой цены на аукционах, расчета ставок арендной платы или экономического обоснования стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд», – уточняет начальник отдела определения кадастровой стоимости Федеральной кадастровой палаты Татьяна фон Адеркас. 

ГКО проводится по решению региональных властей. Она может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости и всех категорий земель субъекта РФ одновременно.

Например, администрация региона принимает решение о проведении ГКО в отношении земель сельхозназначения, многоквартирных домов или особо охраняемых территорий.

Перечень объектов, подлежащих проведению ГКО на основании запроса администрации субъекта, формирует орган регистрации прав.

В городах федерального значения ГКО проводится не чаще одного раза в два года. В прочих регионах – не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. Кроме того, возможно проведение внеочередной оценки. 

Кто в России определяет кадастровую стоимость

Работы по кадастровой оценке земель начали проводить с 2001 года, тогда как налог за землю на основании кадастровой стоимости рассчитывается только с 2006 года.

С конца первого десятилетия 2000-х проведение кадастровой оценки регулировалось нормами 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

В 2021 году был принят 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: это было сделано, чтобы усовершенствовать процедуры определения кадастровой стоимости. Новый закон, в числе прочего, усилил ответственность исполнителя работ по оценке за полученный результат.

В настоящее время продолжается переход от действия закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым кадастровая стоимость определялась независимыми оценщиками, к закону о государственной кадастровой оценке, согласно которому кадастровая стоимость рассчитывается специально созданными государственными бюджетными учреждениями при субъекте РФ. На сегодня в ряде регионов уже созданы ГБУ, которые работают по новым правилам. 
Примечательно, что работники бюджетных учреждений, непосредственно определяющие кадастровую стоимость, не в праве заниматься расчетом рыночной стоимости недвижимости для оспаривания ее кадастровой стоимости.

Как происходит процесс определения кадастровой стоимости

Итак, местная администрация приняла решение о проведении государственной кадастровой оценки. Местный орган регистрации прав формирует перечень конкретных объектов недвижимости и по запросу предоставляет в администрацию.

Та, в свою очередь, в течение 3 рабочих дней должна направить его в специально созданные ГБУ.

Этот перечень содержит сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), обязательно – актуальные на 1 января года определения кадастровой стоимости.  

В течение месяца с момента принятия решения администрация должна проинформировать о нем правообладателей соответствующих объектов недвижимости. 

Важным этапом государственной кадастровой оценки, проведенной ГБУ, становится предварительный отчет. В установленные законом сроки он должен быть размещен на сайте учреждения в Интернете, а также предоставлен в Росреестр (о чем администрация также обязана проинформировать граждан).

После исправления ошибок отчет публикуется на сайте ведомства на 60 дней, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания.

Причем направить их заинтересованные лица могут любым удобным способом – напрямую в ГБУ, проводившее оценку, подать заявление посредством портала госуслуг или через МФЦ.

«У правообладателя есть 60 дней на ознакомление с предварительным отчетом, но подать замечания, согласно законодательству, необходимо в течение 50 суток.

Следует отметить, что замечания к промежуточным отчетным документам должны обязательно содержать ряд сведений, установленных законом: такие, как ФИО, кадастровый номер объекта недвижимости, номера страниц промежуточного отчета.

Кроме того, к замечаниям могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Замечания, не соответствующие требованиям, не подлежат рассмотрению», – говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты.

Предварительное рассмотрение результатов оценки позволяет еще на начальном этапе исправить ошибки и откорректировать кадастровую стоимость (до того, как на объект начнут начисляться налоги, рассчитанные по такой кадастровой стоимости) и предотвратить необходимость обращаться в суд или комиссию для пересмотра. При этом длительный срок рассмотрения предварительных результатов оценки дает возможность обработать максимальное количество обращений до утверждения результатов определения кадастровой стоимости. А утверждают окончательные итоги государственной кадастровой оценки органы власти субъекта РФ.

«Таким образом, граждане получают доступный инструмент для корректировки кадастровой стоимости заранее, что позволяет им избежать обращения в комиссию для пересмотра уже утвержденных результатов или их оспаривания в судебном порядке. Несомненным плюсом такой системы исправления неверно определенной кадастровой стоимости недвижимости можно назвать сокращение временных затрат», – резюмирует Татьяна фон Адеркас.

Источник: https://kadastr.ru/magazine/articles/eksperty-rasskazali-kak-prokhodit-utverzhdenie-kadastrovoy-stoimosti-nedvizhimosti-v-rossii-2003550749/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.