+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Классификация производственно складской недвижимости

Содержание

Классификация складской недвижимости и факторы, влияющие на стоимость склада

Классификация производственно складской недвижимости

Рынок складской недвижимости в России стремительно развивается. Сегодня склады являются наиболее привлекательными объектами для инвестирования в сфере коммерческой недвижимости. Вот почему оценка таких объектов сегодня так востребована. Однако важно учитывать, что процесс определения стоимости складской недвижимости имеет определенную специфику.

Классификация складов

В первую очередь следует отметить, что складская недвижимость – это не только склады. К ним относятся и помещения внутри склада, и складские комплексы, и проекты складских комплексов.

Вторая особенность склада – это наличие классификатора, ориентируясь на который клиент подбирает подходящий для себя вариант. Существует четыре основных категории складов. Рассмотрим каждый из них.

Класс «A»

К этому классу относятся современные здания с оптоволоконными коммуникациями, системами безопасности, системами пожаротушения и наличием регулировки температурного режима.

При строительстве такого объекта используются прочные и дорогостоящие материалы, а высота потолков превышает 10 метров.

Используются такие склады для производства, хранения, обработки и других операций с дорогостоящим товаром.

Класс «B»

Объекты класса «В» также оснащены разными системами, в том числе и современной системой видеонаблюдения. Высота потолков – не менее 6 метров. Имеются вспомогательные помещения и оборудованная внешняя площадка для габаритного транспорта. Склад класса «B» уступает первому варианту в функциональности, но выигрывает за счет более низкой стоимости аренды и строительства.

Класс «C»

Склад класса «С» представляет собой капитальное производственное помещение, высота потолков в котором составляет от 4 метров. Пол не имеет специального покрытия, а транспорт загружается и разгружается внутри объекта.

Класс «D»

К этому классу относятся неотапливаемые подвалы и ангары без каких-либо современных систем.

Какие факторы влияют на стоимость склада?

Класс, к которому принадлежит склад, напрямую влияет на стоимость данного объекта и размер арендной платы. Однако существуют и другие факторы, влияющие на эти показатели.

  • Местоположение. Близость к производству, транспортным узлам и магистралям или, наоборот, удаленность от них (при условии, если клиент планирует открывать производство в не оживленном месте) играют большую роль в развитии функционировании бизнеса.
  • Год постройки и особенности конструкции склада. Сюда включают архитектуру, планировочные решения, материалы стен, полов, кровли и фундамента.
  • Подъездные пути. Если подъезд транспорта к объекту ограничен или вовсе невозможен, то потребуется сооружать или реконструировать подъездные пути за свой счет.
  • Коэффициент застройки. Отношение площади здания к площади земельного участка, на котором он построен, так же имеет значение. Для коммунально-складской зоны коэффициент равен 0,6. Соответственно, оптимальный вариант – когда склад занимает 60% площади участка.
  • Техническая оснащенность. Наличие и состояние погрузочно-разгрузочных механизмов и складской техники.
  • Коммуникации. Сюда входят исправные электричество, водопровод, отопление, вентиляция и выделенные мощности по ним.
  • Наличие вспомогательных и подсобных помещений. Санузлы, раздевалки, площади ценного хранения.
  • Наличие паркинга.
  • Наличие и уровень системы охраны и сигнализации.

На оценку стоимости склада могут влиять и такие особенности, как обременения или запреты для определенных территорий, наличие офисных помещений, интегрированных со складом, и многое другое. Поэтому комплекс оценочных мероприятий необходимо доверять профессионалам. Это сэкономит и время, и деньги.

В каких случаях может понадобиться оценка стоимости складского помещения?

Определение стоимости склада может быть необходимо в следующих случаях:

  • при заключении сделки купли-продажи – причем объектом сделки может быть не только склад, но и готовый бизнес, в комплекс которого входят такие помещения;
  • при расчете страховых выплат;
  • при получении кредита под залог имущества;
  • при заключении договора аренды;
  • если объект планируется ставить на баланс организации или внести в уставный капитал;
  • при решении имущественных споров;
  • при ликвидации предприятия.

Какие документы нужны для оценки склада?

Перед процедурой оценки заказчик предоставляет оценщику полный пакет правоустанавливающих, технических и справочных документов.

К технической документации относятся:

  • кадастровый план земельного участка, на котором располагаются помещения складов и прилежащие территории;
  • документы, отражающие технические особенности объекта (конструкцию сооружения, поэтажный план, материалы, использованные при его строительстве, оснащенность различными системами и прочее).

К правоустанавливающим и справочным документам относятся:

  • свидетельство о регистрации права на складскую недвижимость;
  • сведения об имущественных обременениях (договор долгосрочной аренды, ипотечный кредит, залог и т. д.);
  • паспортные данные физического лица либо полные реквизиты компании, являющейся заказчиком оценки склада;
  • разрешительные документы на проведение работ по перепланировке;
  • для юридических лиц – свидетельство о балансовой и остаточной стоимости складского объекта на момент проведения оценки;
  • информация об имеющихся судебных спорах;
  • справка о коммунальных расходах за год.

Перечень не исчерпывающий, и в процессе оценки могут потребоваться дополнительные документы.

Больше полезных статей читайте в нашем блоге на сайте компании «Максард».

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b28bb5c27d6fc00a99b79e5/5d505d8631878200ad374e93

Классификация складов и логистических центров класса А, Б, С, Д

Классификация производственно складской недвижимости

Классификация логистических центров, с одной стороны, определяет минимальные требования арендаторов и покупателей к качественным складским объектам. С другой стороны данный классификатор задает вектор развития для новых логистических комплексов, появляющихся на территории страны.

Классификация складов описывает основные требования к стандартным зданиям, возводимым для открытого рынка (т.е. в условиях, когда будущий резидент комплекса не известен на этапе строительства, и учесть его требования к зданию невозможно), позволяющих обеспечить максимально безопасное, гибкое и эффективное использование помещений на протяжении всего срока их эксплуатации.

Возможности использования:

В классификации отражены преимущественно технические характеристики зданий/комплекса зданий без учета их месторасположения. Таким образом, данная классификация может быть использована на всей территории страны.

Классификация логистических центров может быть использована всеми участниками рынка складской недвижимости: арендаторами и конечными покупателями складских площадей, аналитиками, консультантами, брокерами, девелоперами и инвесторами.

Классификация логистических центров

Самонесущий роботизированный склад, высотой от 28 метров, приемка/отгрузка фуры за 5 минут, до 100% без участия человека

Обязательные критерии:

– Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы, без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров, с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

– Площадь застройки – 40-45%.

– Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн на 1 м2, на уровне 1,2 метра от уровня земли.

– Высота потолков – не менее 13 метров, позволяющая установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).

– Регулируемый температурный режим.

– Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения.

– Система вентиляции.

– Система охранной сигнализации и видеонаблюдения.

– Автономная электроподстанция и тепловой узел.

– Достаточное количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) не менее 1 на 500 м2.

– Площадки для отстоя большегрузных и парковки легковых автомобилей.

– Площадки для маневрирования большегрузных автомобилей.

– Офисные помещения при складе.

– Вспомогательные помещения при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

– Система учета и контроля доступа сотрудников.

– Оптико-волоконные телекоммуникации.

– Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

– Расположение вблизи центральных магистралей.

– Профессиональная система управления.

– Опытный девелопер.

Аналогичен Классу А+ за исключением следующих пунктов:

– Площадь застройки – 45-55%.

– Высота потолков – не менее 10 метров.

– Такие критерии, как «Опытный девелопер», «Система учета и контроля доступа сотрудников», «Автономная электроподстанция и тепловой узел», «Ж/д ветка» относятся к желательным.

Аналогичен классу А+ за исключением следующих пунктов:

– Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, построенное или реконструированное.

– Площадь застройки – 45-55%.

– Отсутствуют ссылки к шагу колонн и расстоянию между пролетами.

– Высота потолков – от 8 метров.

– Количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) – не менее 1 на 1000 м2.

– Пандус для разгрузки автотранспорта.

– Такие критерии, как «Профессиональная система управления», «Опытный девелопер», «Система учета и контроля доступа сотрудников», «Автономная электроподстанция и тепловой узел» и «Ж/д ветка», относятся к желательным.

Логистический центр Класс D

Обязательные критерии:

– Подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары.

Желательные, но необязательные критерии:

– Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

– Пожарная сигнализация и система пожаротушения.

– Система отопления.

– Система вентиляции.

– Офисные помещения при складе.

– Ж/д ветка.

– Телекоммуникации.

– Охрана по периметру территории.

АЛЬТЕРНАТИВНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ ЛОГИСТИЧЕСКИХ ЦЕНТРОВ

Современные помещения, строившиеся с учетом будущей складской деятельности. Расположение, отделка и оборудование отвечают следующим принципам современной складской логистики: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности грузов.

– Год постройки: позднее 1994.

– Расположение: на основных транспортных магистралях в 10-40 км от Москвы. Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам;

– Одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками, позволяющее установить любое стеллажное (конвейерное и т.п.) оборудование, в том числе и многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы.

– Плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники.

– Высокая проектная нагрузка на поверхность пола (от 4 тонн на 1 м2), позволяющая применять тяжелую погрузочную технику (высотные штабеллеры) и, как следствие, максимально использовать высоту стеллажей.

– Редкая сетка колон (не менее 12 на 18 метров), позволяющая варьировать размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения механизмов и складских работников.

– Наличие офисных, административных и бытовых помещений в здании склада.

– Не менее одних погрузо-разгрузочных ворот на 1 тысячу м2 склада, а также обособленная зона погрузки/разгрузки и комплектации заказов, позволяющая максимально быстро разгружать и загружать грузовой транспорт.

– Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (сплинкерная или порошковая).

– Регулируемая температура и влажность в помещениях склада.

– Автономные системы тепло- и водоснабжения.

– Аварийные системы электропитания.

– Центральное кондиционирование и вентиляция.

– Современные системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.

– Погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами.

– Развитая транспортная инфраструктура, наличие удобных подъездных путей, разворотных площадок, парковок для всех видов транспорта, указателей и светофоров.

– Благоустроенная прилегающая территория.

– Привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами, современное остекление и пр.).

Логистический центр Класс А2

Полностью реконструированные с применением современных материалов и технологий складские или производственные площади 20-30-летней постройки. Характеристики идентичны Классу А1, за исключением местоположения: склады часто находятся в черте города, в промзонах.

– Годы постройки: 1970-1980.

– Капитальное одноэтажное (иногда двухэтажное) здание, железобетонная или сборная металлическая конструкция).

Логистический центр Класс В1

Складские помещения доперестроечного периода. Построенные в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике, такие помещения требуют некоторых (незначительных) дополнительных капитальных вложений и изменений для осуществления складской деятельности: смена полового покрытия, установка современных охранных систем и пр.

– Годы постройки: 1970-1980.

– Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).

– Центральное отопление (собственные котельные).

– Высота потолков – 6-9 метров.

– Бетонный пол (стяжка или плиты).

– Пожарная сигнализация и пожарные краны/рукава.

– Крытый пандус или рампа для погрузки/разгрузки транспорта.

Логистический центр Класс В2

Складское помещение недавней постройки, по ряду причин не соответствующее 2-3 параметрам, необходимым складам класса А: недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и пр.

– Год постройки: с начала 1990-х.

Логистический центр Класс С1

Бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку и требующие значительных строительных и технических изменений: врезание дополнительных ворот, создание рамп/пандусов, замена остекления/витражей капитальными стенами, модернизация полового покрытия и систем отопления и пожаротушения. В большинстве случаев необходим демонтаж установленного оборудования.

– Годы постройки: 1950-1990.

– Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).

– Высота потолков – от 7 до 18 метров.

– Бетонный или асфальтированный пол.

– Пожарная сигнализация и рукавная система пожаротушения.

– Низкое соотношение количества ворот к площади помещения, отсутствие пандусов.

– Расположение в промзонах в черте города.

Логистический центр Класс С2

Старые и сильно изношенные складские помещения советского периода, многие из которых строились еще в 1930-60 годах. К этому же классу относится большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз.

Склады данного класса зачастую не соответствуют современным нормам пожарной безопасности и экологичности, а также требованиям современных логистических компаний по возможностям грузооборота и, соответственно, требуют значительных дополнительных вложений в капитальный ремонт и модернизацию.

– Годы постройки: 1930-1980.

– Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонные конструкции), часто с большим цокольным этажом.

– Центральное отопление.

– Высота потолков – от 4-5 метров.

– Бетонный или асфальтированный пол.

– Крытый/открытый пандус или рампа для разгрузки транспорта.

– Расположение в промзонах в черте города (часто в ЦАО).

– Ограниченные прилегающие территории, недостаток места для парковки и маневра большегрузных машин.

– Устаревшие системы охраны и пожаротушения.

Классификация складской недвижимости

Классификация производственно складской недвижимости
Написать письмо

  • Виктория Куликова самый лучший риэлтор! Профессионал своего дела. Продаст все, что можно продать и именно за ту сумму, которую оговаривали. Огромная благодарность за проделанную работу! Все очень на высоком уровне!

Обязательные критерии:

  • Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы, без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров, с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.
  • Площадь застройки – 40-45%.
  • Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн на 1 м2, на уровне 1,2 метра от уровня земли.
  • Высота потолков – не менее 13 метров, позволяющая установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).
  • Регулируемый температурный режим.
  • Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения
  • Система вентиляции
  • Система охранной сигнализации и видеонаблюдения
  • Автономная электроподстанция и тепловой узел
  • Достаточное количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) не менее 1 на 500 м2
  • Площадки для отстоя большегрузных и парковки легковых автомобилей
  • Площадки для маневрирования большегрузных автомобилей
  • Офисные помещения при складе
  • Вспомогательные помещения при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
  • Система учета и контроля доступа сотрудников
  • Оптико-волоконные телекоммуникации
  • Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория
  • Расположение вблизи центральных магистралей
  • Профессиональная система управления
  • Опытный девелопер

Желательные, но не обязательные критерии:

Класс А

Аналогичен Классу А+ за исключением следующих пунктов:

  • Шаг колонн должен составлять не менее 9 метров
  • Площадь застройки – 45-55%.
  • Высота потолков – не менее 10 метров
  • Такие критерии, как «Опытный девелопер», «Система учета и контроля доступа сотрудников», «Автономная электроподстанция и тепловой узел», «Ж/д ветка» относятся к желательным

Класс B+

Аналогичен Классу А+ за исключением следующих пунктов:

  • Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, построенное или реконструированное
  • Площадь застройки – 45-55%
  • Отсутствуют ссылки к шагу колонн и расстоянию между пролетами
  • Высота потолков – от 8 метров
  • Количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) – не менее 1 на 1000 м2
  • Пандус для разгрузки автотранспорта
  • Такие критерии, как «Профессиональная система управления», «Опытный девелопер», «Система учета и контроля доступа сотрудников», «Автономная электроподстанция и тепловой узел» и «Ж/д ветка», относятся к желательным

Класс B

Обязательные критерии:

  • Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное промышленное здание
  • В случае двухэтажного строения необходимо наличие достаточного количества грузовых лифтов (подъемников) грузоподъемностью не менее 3-х тонн, не менее 1 на 2000 м2
  • Высота потолков – от 6 метров
  • Пол – асфальт или бетон без покрытия
  • Система отопления
  • Пожарная сигнализация и система пожаротушения
  • Пандус для разгрузки автотранспорта
  • Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей
  • Охрана по периметру территории
  • Телекоммуникации
  • Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения
  • Вспомогательные помещения при складе

Желательные, но не обязательные критерии:

  • Система вентиляции
  • Офисные помещения при складе
  • Система учета и контроля доступа сотрудников
  • Автономная электроподстанция и тепловой узел
  • Ж/д ветка

Класс С

Обязательные критерии:

  • Капитальное производственное помещение или утепленный ангар
  • Высота потолков – от 4 метров
  • Пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия

Желательные, но не обязательные критерии:

  • В случае многоэтажного строения – грузовые лифты/подъемники
  • Ворота на нулевой отметке
  • Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей
  • Система вентиляции
  • Система отопления
  • Пожарная сигнализация и система пожаротушения
  • Офисные помещения при складе
  • Ж/д ветка
  • Пожарная сигнализация и система пожаротушения
  • Пандус для разгрузки автотранспорта
  • Охрана по периметру территории
  • Телекоммуникации
  • Вспомогательные помещения при складе

Класс D

Обязательные критерии:

  • Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары

Желательные, но не обязательные критерии:

  • Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей
  • Пожарная сигнализация и система пожаротушения
  • Система вентиляции
  • Система отопления
  • Офисные помещения при складе
  • Ж/д ветка
  • Телекоммуникации
  • Охрана по периметру территории

Источник: http://xan.com.ua/ru/clientInfo/estateSelection/classification-warehouse

Классификация объектов коммерческой недвижимости

Классификация производственно складской недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости обширен и для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения была создана классификация коммерческих объектов недвижимости.

С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы – получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта.

К сожалению, любая классификация носит условный характер и не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы. К тому же для того, чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается.

Безусловно, обеспечить единый подход при составлении классификации невозможно, и поэтому риэлторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям.

Сегментирование коммерческой недвижимости

Офисные помещения — A,B,C,D

Новая система стандартов офисных помещений

Торговая недвижимость

Производственно-складские помещения

Сегментирование коммерческой недвижимости

Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.

Так, в 90-х годах уже прошлого века эксперты предложили так называемую «укрупненную» классификацию объектов недвижимости. По ней вводился термин искусственные объекты. Сюда предлагалось причислять специальные здания и сооружения:

  • лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
  • учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
  • культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
  • специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.
  • Общепринятая классификация коммерческих объектов недвижимости, которой стараются придерживаться участники рынка недвижимости, делит все здания и помещения на сегменты – офисной, торговой и складской недвижимости. В каждом из сегментов выделяются классы и даже подклассы. Здесь оговоримся: четкого понимания классности объектов как не было так и нет.

    Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости. Например, если брать период с 2007 по 2011 гг.

    , то за четыре года она сократилась почти на 12 процентных пунктов, за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. По прогнозам специалистов, в 2012-2013 гг.

    объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.

    На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость. Ее доля за четыре года практически не изменилась.

    Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости. Основной тенденцией 2007-2011 гг. стала его децентрализация. Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

    Офисные помещения

    До недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В ,C) или четыре класса (плюс D).

    Объекты класса «А» — это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером с отличной репутацией и определенным опытом работы в данной области.

    Помещения в таких зданиях отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки. Само здание оснащено новейшими инженерными системами, решением всех вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания.

    Для арендаторов создана развитая инфраструктура, подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного машино-места на 60 кв.м. арендуемых площадей.

    Для офиса класса «В» значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом.

    Класс «С» объединяет здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и другие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.

    Присвоение бизнес-центру класса, обозначаемого совокупностью символов «ABC», обозначает, что этот объект по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания – к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», но при этом интегральный класс объекта – «С».

    При неполном соответствии здания указанным характеристикам в пределах каждой из категорий определенного класса, допускается рассмотрение альтернативы преимуществ здания и возможное отнесение его к этому классу в случае подтверждения возможной равноценности характеристик.

    https://www.youtube.com/watch?v=PrZREMLK8KE\u0026list=PLUVugCDp8N0QwTghe2mtji6dqATPlv5An

    Присвоенные классы могут изменяться. По мере строительства новых офисных центров класса «А» и устаревания существующих офисных центров им может быть присвоен более низкий класс, например не «В», а «С», или, наоборот, по мере модернизации здания класс бизнес-центра может стать выше.

    Если наряду с «С» выделяется еще и класс «D», то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта. К классу «D» иногда относят все подвалы зданий.

    Новая система стандартов

    В 2011 году ведущие российские консалтинговые компании анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: «А», «В», «В+».

    Главное отличие новой классификации — в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик. Например, для класса А необходимо соответствие объекта таким требованиям:

  • наличие центральной системы управления зданием;
  • возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока;
  • современные системы пожарной безопасности;
  • высококачественные скоростные лифты ведущих мировых производителей;
  • два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора;
  • современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
  • высота потолков не менее 2,7–2,8 м;
  • планировка этажа открытая;
  • шаг колонн не менее шести метров.
  • Сюда можно добавить возможность установки полноценного фальшпола, качественную и презентабельную отделку помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение, отсутствие рядом объектов, оказывающих негативное влияние на его имидж, удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность, подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с внутренним переходом к дому.

    Здания класса «В+» должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории «В» будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров.

    Торговая недвижимость

    В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Поэтому для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:

  • величина торговых площадей;
  • зона охвата торгового центра;
  • состав арендаторов;
  • специфика продаваемых товаров.
  • Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду – брокеридж – проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:

  • целевые группы покупателей («портрет покупателя»);
  • тип торгового центра;
  • состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).
  • Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:

  • микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
  • окружной торговый центр (Community Shoping Center);
  • региональный центр (Regional Center);
  • суперрегиональный центр (Super Regional Center).
  • Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра.

    В микрорайонном торговом центре «якорем» служит супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин.

    Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров.

    Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м., но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв.м.

    https://www.youtube.com/watch?v=rDFv7artViU\u0026list=PLUVugCDp8N0QwTghe2mtji6dqATPlv5An

    Окружной торговый центр – промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.

    Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10—20 минутах езды от него.

    Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв.м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух — на 50—70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9—27 км.

    Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв.м., при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв.м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров.

    Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50—70% всех арендопригодных площадей. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг.

    Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.

    Подтипы торговых центров

    Выделяют и типы торговых центров. Их множество: специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center), фестивальный (Festival Center), пауэр центр (Power Center), аутлет центр (Outlet Center), торговый центр моды (Fashion Center), дискаунт-центр (Off-price Center), торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и т.д.

    То есть название торгового центра зависит от его назначения или видов предлагаемых в нем товаров и услуг. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра.

    Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.

    Производственно-складские помещения

    Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов.

    Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам «А», «В», «С», «D», причем, в категориях «А» и «В» есть два подкласса (А и А+, В и В+).

    В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D».

    Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

    В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:

  • близость основных транспортных артерий;
  • возможность адаптации под любые виды товара;
  • высокая скорость оборота;
  • гарантия сохранности грузов.
  • Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий «А+» и «А1», за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).

    В класс «В» включены объекты, возведенные в доперестроечный период.

    К классу «С» относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.

    Класс «D» – это здания, которые не были созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.

    Гостиничная недвижимость как коммерческая стоит особняком.

    Гостиничный сегмент становится более привлекательным для инвесторов как вследствие снижения доходности в других сегментах, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Здания гостиниц эксперты делят по «звездам». Раздача же «звезд» напрямую зависит от класса гостиничных номеров – люкс, полулюкс и т.д.

    Однако споры о том, считать ту или иную гостиницу четырехзведочной или пяти в среде экспертов гостиничной отрасли не утихают. Российский гостиничный комплекс весьма разнороден и в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости гостиницы (особенно международные сетевые) практически никогда не идут на открытое снижение расценок на номера.

    Такова особенность этого рынка по сравнению с офисными или торговыми комплексами.

    Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/klassifikatsiya-obektov-kommercheskoj-nedvizhimosti/

    Классификация складских помещений

    Классификация производственно складской недвижимости

    Обязательные критерии:

    – Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы, без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров, с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

    – Площадь застройки – 40-45%.

    – Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн на 1 м2, на уровне 1,2 метра от уровня земли.

    – Высота потолков – не менее 13 метров, позволяющая установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).

    – Регулируемый температурный режим.

    – Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения.

    – Система вентиляции.

    – Система охранной сигнализации и видеонаблюдения.

    – Автономная электроподстанция и тепловой узел.

    – Достаточное количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) не менее 1 на 500 м2.

    – Площадки для отстоя большегрузных и парковки легковых автомобилей.

    – Площадки для маневрирования большегрузных автомобилей.

    – Офисные помещения при складе.

    – Вспомогательные помещения при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

    – Система учета и контроля доступа сотрудников.

    – Оптико-волоконные телекоммуникации.

    – Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

    – Расположение вблизи центральных магистралей.

    – Профессиональная система управления.

    – Опытный девелопер.

    Желательные, но необязательные критерии:

    – Железнодорожная ветка.

    Класс В+

    Аналогичен классу А+ за исключением следующих пунктов:

    – Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, построенное или реконструированное.

    – Площадь застройки – 45-55%.

    – Отсутствуют ссылки к шагу колонн и расстоянию между пролетами.

    – Высота потолков – от 8 метров.

    – Количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) – не менее 1 на 1000 м2.

    – Пандус для разгрузки автотранспорта.

    – Такие критерии, как «Профессиональная система управления», «Опытный девелопер», «Система учета и контроля доступа сотрудников», «Автономная электроподстанция и тепловой узел» и «Ж/д ветка», относятся к желательным.

    Класс В

    Обязательные критерии:

    – Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное промышленное здание.

    – В случае двухэтажного строения необходимо наличие достаточного количества грузовых лифтов (подъемников) грузоподъемностью не менее 3-х тонн, не менее 1 на 2000 м2.

    – Высота потолков – от 6 метров.

    – Пол – асфальт или бетон без покрытия.

    – Система отопления.

    – Пожарная сигнализация и система пожаротушения.

    – Пандус для разгрузки автотранспорта.

    – Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

    – Охрана по периметру территории.

    – Телекоммуникации.

    – Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

    – Вспомогательные помещения при складе.

    Желательные, но необязательные критерии:

    – Система вентиляции.

    – Офисные помещения при складе.

    – Система учета и контроля доступа сотрудников.

    – Автономная электроподстанция и тепловой узел.

    – Ж/д ветка.

    Класс А1

    Современные помещения, строившиеся с учетом будущей складской деятельности. Расположение, отделка и оборудование отвечают следующим принципам современной складской логистики: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности грузов.

    – Год постройки: позднее 1994.

    – Расположение: на основных транспортных магистралях в 10-40 км от Москвы. Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам;

    – Одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками, позволяющее установить любое стеллажное (конвейерное и т.п.) оборудование, в том числе и многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы.

    – Плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники.

    – Высокая проектная нагрузка на поверхность пола (от 4 тонн на 1 м2), позволяющая применять тяжелую погрузочную технику (высотные штабеллеры) и, как следствие, максимально использовать высоту стеллажей.

    – Редкая сетка колон (не менее 12 на 18 метров), позволяющая варьировать размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения механизмов и складских работников.

    – Наличие офисных, административных и бытовых помещений в здании склада.

    – Не менее одних погрузо-разгрузочных ворот на 1 тысячу м2 склада, а также обособленная зона погрузки/разгрузки и комплектации заказов, позволяющая максимально быстро разгружать и загружать грузовой транспорт.

    – Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (сплинкерная или порошковая).

    – Регулируемая температура и влажность в помещениях склада.

    – Автономные системы тепло- и водоснабжения.

    – Аварийные системы электропитания.

    – Центральное кондиционирование и вентиляция.

    – Современные системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.

    – Погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами.

    – Развитая транспортная инфраструктура, наличие удобных подъездных путей, разворотных площадок, парковок для всех видов транспорта, указателей и светофоров.

    – Благоустроенная прилегающая территория.

    – Привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами, современное остекление и пр.).

    Класс А2

    Полностью реконструированные с применением современных материалов и технологий складские или производственные площади 20-30-летней постройки. Характеристики идентичны Классу А1, за исключением местоположения: склады часто находятся в черте города, в промзонах.

    – Годы постройки: 1970-1980.

    – Капитальное одноэтажное (иногда двухэтажное) здание, железобетонная или сборная металлическая конструкция).

    Класс В1

    Складские помещения доперестроечного периода. Построенные в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике, такие помещения требуют некоторых (незначительных) дополнительных капитальных вложений и изменений для осуществления складской деятельности: смена полового покрытия, установка современных охранных систем и пр.

    – Годы постройки: 1970-1980.

    – Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).

    – Центральное отопление (собственные котельные).

    – Высота потолков – 6-9 метров.

    – Бетонный пол (стяжка или плиты).

    – Пожарная сигнализация и пожарные краны/рукава.

    – Крытый пандус или рампа для погрузки/разгрузки транспорта.

    Класс В2

    Складское помещение недавней постройки, по ряду причин не соответствующее 2-3 параметрам, необходимым складам класса А: недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и пр.

    – Год постройки: с начала 1990-х.

    Класс С1

    Бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку и требующие значительных строительных и технических изменений: врезание дополнительных ворот, создание рамп/пандусов, замена остекления/витражей капитальными стенами, модернизация полового покрытия и систем отопления и пожаротушения. В большинстве случаев необходим демонтаж установленного оборудования.

    – Годы постройки: 1950-1990.

    – Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).

    – Высота потолков – от 7 до 18 метров.

    – Бетонный или асфальтированный пол.

    – Пожарная сигнализация и рукавная система пожаротушения.

    – Низкое соотношение количества ворот к площади помещения, отсутствие пандусов.

    – Расположение в промзонах в черте города.

    Класс С2

    Старые и сильно изношенные складские помещения советского периода, многие из которых строились еще в 1930-60 годах. К этому же классу относится большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз.

    Склады данного класса зачастую не соответствуют современным нормам пожарной безопасности и экологичности, а также требованиям современных логистических компаний по возможностям грузооборота и, соответственно, требуют значительных дополнительных вложений в капитальный ремонт и модернизацию.

    – Годы постройки: 1930-1980.

    – Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонные конструкции), часто с большим цокольным этажом.

    – Центральное отопление.

    – Высота потолков – от 4-5 метров.

    – Бетонный или асфальтированный пол.

    – Крытый/открытый пандус или рампа для разгрузки транспорта.

    – Расположение в промзонах в черте города (часто в ЦАО).

    – Ограниченные прилегающие территории, недостаток места для парковки и маневра большегрузных машин.

    – Устаревшие системы охраны и пожаротушения.

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.