Кто должен составлять договор купли продажи квартиры

Содержание

Договор купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке — Справочник Недвижимости

Вы нашли квартиру, проверили все документы, договорились о цене и убедились, что заключаете сделку с собственником. Самое время составить договор купли-продажи (ДКП). Рассказываем, как это сделать правильно.

Договоритесь о форме договора купли-продажи. Стандартный договор купли-продажи может иметь простую письменную форму, а может быть, по желанию, заверен у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, форма договора будет только нотариальной.

Почему шаблоны договоров не подходят

Договор, заключённый в простой письменной форме, — самый простой и дешёвый вариант заключения сделки, но очень важно составить его правильно. Если сделку попытаются оспорить, суд во многом будет опираться на пункты договора.

Хотя все договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений, каждый из них должен составляться с учётом конкретных условий сделки (например, сроков физического и юридического освобождения квартиры и иногда порядка расчётов).

Использовать типовой шаблон нельзя, потому что в нём могут быть не полностью отражены права и обязанности сторон — если возникнет спорная ситуация, доказать свою правоту будет сложно.

В этом случае риску подвергается именно покупатель — он может потерять деньги, — поэтому, выбирая простую письменную форму, доверьте составление договора профессионалу — юристу или риелтору.

Что делает нотариус

Составлять ДКП у нотариуса выгодно, прежде всего, покупателю.

Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдение в нём всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения и вносит при необходимости дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, нотариус проверяет наличие и правильность нужного для заключения сделки пакета документов и после подписания договора может взять на себя регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Сколько стоят услуги нотариуса

Если у квартиры несколько собственников, участие нотариуса в сделке обязательно. Стоимость его услуг фиксированная и зависит от города. Например, в Москве это 25 000 рублей. Если же стороны привлекают нотариуса по своему желанию, стоимость его услуг будет зависеть от размера госпошлины, а госпошлина — от кадастровой оценки квартиры.

Если квартира стоит до 10 млн рублей включительно, стоимость услуг нотариуса рассчитывается по схеме: 7 000 рублей + 0,2% суммы, превышающей 1 млн рублей. Подробнее о ценах на услуги нотариусов можно почитать на сайте Федеральной нотариальной палаты. А ещё договоры, заключённые у нотариуса, обычно регистрируют быстрее — за 3–4 дня.

Для договоров, составленных в простой письменной форме, этот срок больше — от 10 дней.

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи

В договоре, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должны быть указаны:

полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
характеристики квартиры: её адрес, этаж и общая площадь;
документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
права и обязанности, ответственность сторон;
заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.

В договоре обязательно указывается полная стоимость квартиры. Продавцы часто просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Не соглашайтесь на это. Если что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена, вернуть вы сможете только прописанную в договоре сумму.

Что ещё хорошо бы указать в договоре купле-продажи

Помимо обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Такими условиями могут быть:

Форма передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчёты.
Срок, в который продавец освободит квартиру и передаст её вам.
Состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели. Указывают обычно наличие сантехники и электроники, а иногда и мебели. В квартире премиум-сегмента стоимость мебели и предметов интерьера может составлять до 10–15% от суммы сделки. Поэтому всё, что представляет собой ценность, прописывается в описи. Она прикладывается к договору купли-продажи. Это гарантия того, что продавец не заберёт с собой картину или дизайнерский столик.
Порядок разрешения споров, например, если на квартиру начнут претендовать третьи лица.
Основания для расторжения договора. Причиной для расторжения договора чаще всего служит неисполнение сторонами обязательств. Например, если покупателю досталась квартира с огромными долгами за коммунальные услуги или совсем не в том состоянии, которое было прописано в договоре: после потопа или «убитая» после прощальной вечеринки.
Размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора.
Кто оплачивает расходы по сделке, например, нотариальную госпошлину.

Когда подписывать договор

Если у договора купли-продажи простая письменная форма, то договор подписывают в банке во время закладки денег в ячейку. Если договор составлял нотариус, его подписывают заранее, до передачи денег, в офисе в присутствии нотариуса.

Когда договор вступает в силу

Договор можно считать заключённым, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным — когда подписан акт приёмки-передачи квартиры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/posts/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi

Как составить договор купли-продажи квартиры? / Sibdom.ru

Кто должен составлять договор купли продажи квартиры

В Интернете есть шаблоны договора, которые часто берут за основу, однако использовать их нужно с большой осторожностью.

При составлении документа следует учесть массу нюансов.

Все условия договора купли-продажи делятся на существенные (без них договор будет считаться незаключенным) и те, что не требуются по закону, но тем не менее важны для участвующих в сделке сторон.

Набор этих дополнительных требований будет разным в зависимости от конкретных обстоятельств сделки, от того, кто именно продает и покупает квартиру.

Информация о сторонах сделки

В обязательном порядке в договор включают информацию о продавце и покупателе. Если в сделке участвует юридическое лицо, приводится название компании, ИНН и ее юридический адрес.

Когда одну из сторон по доверенности представляет другое лицо, нужно указать, на каком основании оно действует.

Дополнительно приводятся сведения о правоустанавливающих документах на объект (то, на каком основании квартира принадлежит ее нынешнему владельцу), а также о существующих на объекте ограничениях и обременениях.

Предмет договора купли-продажи

Чтобы можно было точно идентифицировать объект, который покупатель получит в результате сделки, в договоре указывается адрес дома, номер квартиры, количество комнат, ее общая и жилая площадь. Эта информация есть в техническом паспорте объекта.

Дополнительно можно отметить, на каком этаже находится квартира, и общую этажность дома (эти сведения уже не относятся к существенным условиям договора). Все чаще для идентификации объекта недвижимости в договоре указывают кадастровый номер.

Законом о регистрации определено, что Росреестр присваивает каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер.

Перечень тех, кто после продажи сохраняет право пользования квартирой

В момент продажи в квартире могут сохраняться жильцы, которые при приватизации были в ней зарегистрированы, обладали правом на приватизацию, но в ней не участвовали. Такой человек имеет пожизненное право пользования этим жилым помещением. Если в квартире есть такие жильцы, это обязательно должно быть отражено в договоре купли-продажи.

Если продавец оставляет в квартире мебель

Если в квартире установлено дорогостоящее оборудование (обычно это встраиваемая техника и мебель, которую продавец не может забрать при переезде), в договоре нужно перечислить их с указанием производителя. Кроме того, специалисты советуют внести в договор, какая именно сантехника остается, указать покрытие стен в комнатах, какие в квартире установлены двери.

Чем подробнее будет расписана комплектация, тем лучше для сторон. Если в стоимость квартиры входит мебель, нужно описывать ее всю. Стоит этого не сделать, и можно оказаться в ситуации, когда, зайдя в квартиру после сделки, вы обнаружите ее совсем не в том состоянии, в котором видели во время показа. Продавцы могут снять и забрать с собой все, что посчитают нужным.

Порядок расчета за квартиру

Порядок оплаты не является существенным условием договора, переход права на объект Росреестр может зарегистрировать и без этого пункта. Включать его в договор нужно, чтобы стороны четко понимали, как будет происходить передача денег.

Получит продавец всю сумму сразу или частями, до или после регистрации в Росреестре и будет ли при этом использоваться ипотечный кредит — все эти моменты обязательно нужно закрепить в договоре.

Чаще всего продавец получает часть суммы сразу в день сделки, еще до подачи документов на регистрацию в Росреестр, окончательный расчет производится после ее регистрации. Однако сейчас постепенно получает распространение другой способ расчета, до сих пор применявшийся в Санкт-Петербурге и Москве.

Деньги закладываются в банковскую ячейку, доступ к которой продавец получает только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на объект.

Покупка квартиры в ипотеку

Если для покупки используется кредит банка, то в договоре нужно подробно расписать порядок расчета при предоставлении кредита.

Сколько собственных денег вносит покупатель, какая сумма оплачивается за счет кредитных средств. Как будет происходить передача денег: наличными, в безналичной форме со счета на счет или через банковскую ячейку.

В какие сроки передаются деньги. Указывается, что купленная квартира будет находиться в залоге у банка.

Как будут сниматься с регистрации собственники

Обычно специалисты советуют проводить сделку в момент, когда из квартиры выпишутся прежние владельцы. Однако на практике зачастую встречаются ситуации, когда сами продавцы участвуют в альтернативных сделках, после продажи они покупают себе другую квартиру на замену и при этом используют кредитные средства.

Для получения ипотеки им необходимо иметь прописку. Поэтому по договоренности с покупателем продавец может сохранить прежнюю прописку в момент подачи документов в Росреестр.

В таких случаях в качестве гарантии, что продавец с регистрации снимется, покупателю передают определенную залоговую сумму, которую бывший собственник вернет себе, выписавшись из квартиры.

Кроме того, продавец может договориться с покупателем о том, что он на какое-то время после подачи документов на регистрацию в Росреестр останется жить в квартире, на это время может быть заключен договор аренды. И это условие также нужно отразить в договоре купли-продажи.

Условия, которые страхуют покупателя от различных рисков

Чтобы застраховать покупателя от рисков, связанных с покупкой проблемной квартиры, специалисты советуют включать в договор подтверждение сторон, что в отношении них не начата процедура банкротства и сами они не планируют ее инициировать в ближайшее время.

А также что при приобретении квартиры продавец не использовал средства материнского капитала. Согласно требованиям законодательства, в таком случае все члены семьи, в том числе и несовершеннолетние дети, должны быть наделены в ней собственностью.

Однако на практике дети в число собственников включаются далеко не всегда, и это может привести к судебным спорам в дальнейшем.

Хотя, согласно тексту договора, продавец гарантирует и подтверждает, что в отношении него не начато банкротство, покупателю следует проявить разумную осмотрительность и при подготовке к сделке проводить проверку продавца и квартиры.

Запрашивать для квартиры архивную выписку из домовой книги, самостоятельно получать на этот объект недвижимости выписку из ЕГРН, проверять, не является ли собственник квартиры должником, на сайтах судебных приставов, суда по месту жительства, арбитражного суда.

Всю полученную информацию (даже информацию о том, что данные о продавце на сайте судебных приставов отсутствуют) необходимо распечатать и хранить вместе с документами по сделке.

Последствия признания сделки недействительной

Наконец, на этапе заключения договора купли-продажи нужно оговорить, что будет происходить, если сделку признают недействительной.

В документе должно быть сказано, что в случае расторжения договора продавец обязан вернуть покупателю деньги в размере, указанном в договоре, а покупатель — полученную квартиру. Все перечисленное не касается сделок, которые обязательно заверяются нотариально.

Это сделки с долями в объекте недвижимости, сделки купли-продажи с квартирами, принадлежащими несовершеннолетним. В этом случае договор купли-продажи составляет нотариус.

Существенные условия договора купли-продажи:

предмет договора (квартира, дача, загородный дом);
сведения о сторонах договора (ФИО, их паспортные данные, адрес регистрации);
цена объекта;
информация о гражданах, которые сохраняют право пользоваться квартирой после ее приобретения покупателем (если такие есть).

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1700/

Кто составляет и оформляет договор купли продажи квартиры?

Кто должен составлять договор купли продажи квартиры

Важнейшим документом при заключении сделки купли-продажи квартиры является договор. Он содержит важнейшие условия предстоящей сделки и должен быть оформлен должным образом, чтобы она не была признана недействительной.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры обязательно должен иметь письменную форму, устные договоренности в таких крупных сделках недействительны. Без письменного соглашения невозможно переоформить права собственности на квартиру от продавца к покупателю в Росреестре. А именно это является ключевым этапом при сделках купли-продажи, без которого вся процедура лишена юридического смысла.

Документ подписывается:

продавцом (если собственников несколько, то все они должны подписать соглашение);
покупателем;
посредниками (участие последних необязательно, но может потребоваться, если стороны или одна из сторон не могут присутствовать при подписании договора по состоянию здоровья или из-за удаленности их проживания от места сделки).

Законодательно не регламентирован единый формат договора купли-продажи квартиры. Владельцы недвижимости составляют его в произвольном порядке с учетом специфики конкретной сделки. Также законодательно не установлен перечень лиц, которые ответственны за составление договора купли-продажи.

Гражданский кодекс содержит указание на то, что договор подписывается исключительно в добровольном порядке по соглашению обеих сторон. Это правило указывает на то, что если будет выявлен факт оказания давления на одного из участников сделки (например, шантаж или применение насилия), то сделка купли-продажи будет признана недействительной.

При заключении договора стороны должны достигнуть договоренности по таким важным аспектам, как стоимость квартиры и порядок оплаты (наличие предоплаты или задатка), точные сведения о продаваемой квартире (позволяющие однозначно ее идентифицировать), способ расчетов (наличный, безналичный, через нотариуса, ячейку в банке или аккредитив), сроки выкупа квартиры, порядок переоформления прав собственности, снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц и пр.

Кто имеет право составить договор купли-продажи

Специального разрешения на подготовку договора купли-продажи квартиры не требуется. За разработку текста документа может отвечать как продавец, так и покупатель. Для этого им не требуется профильное юридическое образование. Они могут воспользоваться готовыми образцами или шаблонами договоров, которые есть сегодня в открытом доступе.

Но если стороны опасаются, что самостоятельная подготовка договора несет повышенные риски его аннулирования или признания недействительным, то они могут воспользоваться посредническими услугами по подготовке текста соглашения.

Можно выделить следующие ключевые варианты составления договора купли-продажи:

Через специализированную юридическую компанию или практикующего в частном порядке юриста.
Через риэлторскую компанию.
Через МФЦ. Сегодня во многих МФЦ можно не только переоформить право собственности на недвижимость, но и заказать подготовку договора.
Через нотариуса.

Каждый из указанных вариантов имеет свои плюсы и минусы. Самостоятельная подготовка договора позволяет минимизировать затраты на заключение сделки купли-продажи. При этом стороны без профильного образования могут не учесть при подготовке документа важные законодательные изменения или требования гражданского права, которые распространяются на юридически значимые документы.

При участии специалистов при подготовке договора он разрабатывается в индивидуальном порядке с учетом специфики продажи квартиры и в соответствии с требованиями законодательства.

Обращение к специалисту потребует определенных трат. В зависимости от региона и уровня квалификации юриста подготовка договора купли-продажи обойдется сторонам в 3-10 тыс.р. В крайнем случае, стороны могут просто обратиться за консультацией относительно содержания документа в юридическую компанию. Такие консультативные услуги обычно оплачиваются из расчета 500-1000 р. в час.

Преимущества составления договора купли-продажи нотариусом

В настоящее время участие нотариуса при заключении сделок купли-продажи квартиры не является обязательным. Исключение составляют случаи, когда в сделке участвуют недееспособные или несовершеннолетние лица, а также при продаже квартиры из общедолевой собственности.

Тем не менее, на практике нередко желающие продать или купить квартиру прибегают к нотариальным услугам при подготовке и подписании договора. Закон не запрещает обращаться к нотариусу для подготовки текста соглашения и его удостоверения.

Преимущества составления договора купли продажи у нотариуса состоят в следующем:

Один экземпляр документа будет храниться у него. В случае утраты этого важнейшего документа его всегда можно восстановить, обратившись к нотариусу за дубликатом.
Нотариус в обязательном порядке проверяет сделку на юридическую чистоту и заверяет личности сторон сделки: не наложен ли арест на недвижимость, не подлежит ли дом сносу, оформлены ли права собственности на квартиру должным образом, является ли продавец реальным собственником, и вправе ли он продавать квартиру. Для этого им могут запрашиваться дополнительные подтверждающие документы как у сторон сделки, так и в уполномоченных инстанциях (так, он имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН). Все эти действия позволяют обезопасить покупателя от заключения сделки с недобросовестным продавцом.
Нотариально заверенный договор практически нереально оспорить в суде и признать его недействительным. Нотариус перед его заверением в обязательном порядке должен убедиться, что стороны осознают последствия заключения сделки купли-продажи и существенные условия подписываемого соглашения; договор не подписывается им по принуждению или под угрозами/шантажом. Для этого нотариус проводит беседу с продавцом и покупателем, разъясняет им последствия подписания договора; убеждается, что указанные им факты подтверждают реальные намерения сторон; что продавец и покупатель являются вменяемыми, адекватно воспринимают действительность и добровольно совершают действия. При необходимости нотариус сможет выступить в суде в качестве свидетеля и подтвердить данные факты.
Участие нотариуса позволить сторонам не вникать в юридические тонкости сделки и доверить эту задачу профессионалу. Нотариус сам изучает нюансы сделки и готовит проект соглашения. Шансы на признание договора, заключенного с участием нотариуса, ничтожным практически нулевые.
Нотариус может включить в договор дополнительные условия, которые защищают права покупателя (например, относительно сроков снятия продавца и членов его семьи с регистрационного учета или прописать дополнительную финансовую ответственность продавца за неисполнения обязательств).
Помимо прочего, нотариус сможет выступить посредником при передаче денег за квартиру, что обезопасит стороны от рисков неуплаты.

Нужно понимать, что участие нотариуса – услуга весьма недешевая. Плата за нотариальные услуги в данном случае будет складываться из:

стоимости подготовки текста договора купли-продажи (около 5000-10000 р.);
госпошлина за нотариальное заверение договора;
плата за технически-правовую работу (в среднем – 5000 р., зависит от нотариальной конторы).

Госпошлина за нотариальное заверение договора – самая существенная часть затрат, она привязана к стоимости недвижимости. Для лиц, находящихся в родственных связях, госпошлина оплачивается в размере:

при цене сделки до 10 млн.р. – 3000 р.+0,2% от стоимости договора;
при сделке, равной или более 10 млн.р. – 23 000 + 0,1% от суммы более 10 млн.р.

Полученная сумма не может превышать 50 тыс.р.

Для оформления соглашения для лиц, которые не состоят в родственных связях, тариф рассчитывается как:

при стоимости квартиры менее 1 млн.р. – 3 тыс.р. +0,4% от цены;
при сумме договора от 1 до 10 млн.р. – 7 тыс.р.+0,2% от суммы сверх 1 млн.р.;
при цене сделки от 10 млн.р. – 25 тыс.р.+0,1% от суммы более 10 млн.р.

Максимальная госпошлина составляет в данном случае 100 тыс.р.

Таким образом, законодательство не регламентирует перечень лиц, которые вправе составлять договор купли-продажи квартиры. Это может быть как продавец или покупатель, либо юристы, риэлторы или нотариус. Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы.

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/sostavlaet-dogovor.html

Составляем договор купли-продажи квартиры

Кто должен составлять договор купли продажи квартиры

› Недвижимость

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?

Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

договор купли-продажи;
договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
договор дарения;
свидетельство о праве на наследство;
решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?

Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Заполнение договора

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

фамилия, имя, отчество;
дата рождения;
место рождения;
серия и номер паспорта;
кем и когда выдан паспорт;
адрес регистрации по месту жительства.

Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.

В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
свидетельство о праве собственности;
правоустанавливающий документ;
справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
квитанцию об уплате госпошлины.

В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры

Составляем договор купли-продажи квартиры Ссылка на основную публикацию

Источник: https://1yur.ru/nedvizhimost/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Кто и как составляет договор купли продажи квартиры – условия, форма сделок, стоимость и сроки

Кто должен составлять договор купли продажи квартиры

Правожил.com > Оформление недвижимости > Договор > Кто составляет договор купли-продажи квартиры и как это сделать правильно?

Сделкам с недвижимостью всегда уделяется особое внимание, и в особенности вопросу, кто составляет договор купли продажи квартиры.

Ведь учитывая особый статус, а также значительную стоимость такого имущества, неправильное оформление сделок с ним может привести к неблагоприятным последствиям.

Перед составление договора купли-продажи квартиры стороны должны согласовать все вопросы по сделке

Любой договор, независимо от вида, должен быть составлен грамотным юридическим языком, содержать все необходимые условия, отвечать существу сделки и требованиям закона.

Приступать к его заключению можно только тогда, когда стороны согласовали все его положения.

Также перед совершением сделок нужно собрать и изучить всю необходимую документацию. Это делается, в первую очередь, для оценки ее чистоты.

Кроме того, в договоре указываются точные данные его сторон, сведения, позволяющие идентифицировать объект покупки (продажи), а также подтверждается наличие законных прав на него.

Оформлять такие крупные серьезные сделки, конечно же, нужно письменно. Документ не должен содержать грамматических ошибок, юридических неточностей, двусмысленных фраз, исправлений, опечаток, непропечатанных строк текста.

В договоре купли-продажи квартиры нужно отразить все существенные условия для данного вида сделок. Сделать это можно на основании типового шаблона, либо обратившись за помощью в составлении документы к профессиональному юристу.

Распечатать готовый образец, конечно, дешевле и проще. Но следует понимать, что он содержит только общие положения, не учитывает конкретную ситуацию и последних изменений в законодательстве.

Поэтому, совершая сделки с недвижимыми объектами, лучше обратиться к специалисту. Если не за составлением самого документа, то, по крайней мере, за консультацией по этого поводу.

Обязательные и дополнительные условия

Суть сделок купли-продажи квартир заключается в легальной смене их собственников.

Совершаются они на платной основе. Исходя из данного определения, следует, что условия, без которых невозможно совершение такой сделки такие:

о предмете (сама квартира);
о его цене.

Поскольку целью сделки с одной стороны является продажа своего имущества, а с другой — его приобретение, то важно четко идентифицировать сам ее объект.

В соответствующих положениях договора обычно прописывается его точный адрес, основные технические характеристики, номер в едином кадастре (при наличии). Также стоит прописать порядок его передачи.

Что касается цены, то стороны должны определить ее размер и порядок выплаты. Согласно положениям действующего законодательства осуществлять расчеты следует в российской валюте, рублях.

Если оплата происходит во время подписания документа, то данный факт должен найти отражение в нем самом или соответствующей расписке.

Если порядок расчетов предполагает рассрочку или отсрочку оплаты части денег, то необходимо четко прописать это в договоре, составить график.

Если в договоре не будут содержаться перечисленные условия, он не может считаться заключенным.

К остальным условиям относятся сведения о сторонах сделки, их правах, взаимных обязанностях, мерах ответственности, основаниях прекращения, расторжения, решении возникающих разногласий и споров. Дополнительные положения не влияют на факт признания сделки заключенной, но не менее важны для ее успешной реализации без лишних проблем.

Советы профессионала по составлению договоров

При самостоятельном составлении договоров сторонам, не обладающим специальными знаниями, порой сложно учесть все нюансы данного вида сделок.

Даже при составлении самых простых сделок без обременений, ипотеки, прав несовершеннолетних, стоит быть внимательным. Юристы рекомендуют перед совершением таких сделок тщательно изучить все документы, касающиеся приобретаемого имущества.

Необходимо проверить права лица на отчуждение, отсутствие обременения, права третьих лиц, о которых продавец умолчал. При совершении сделок по доверенности от продавца, стоит также внимательно проверять полномочность ее обладателя.

Также юристы советуют не пренебрегать составлением актов приема-передачи имущества. При возникновении споров это поможет подтвердить факт и состояние квартиры в момент передачи.

При совершении сделок с участием несовершеннолетних нужно проверять отсутствие любых нарушений их прав, в частности, согласие органов опеки.

При составлении самого документа нужно стараться избегать ошибок, неточностей, включать все существенные необходимые условия. Перед подписанием лучше не один раз перечитать его. При возникновении сомнений, лучше отложить подписание и еще раз все проверить.

О форме сделок

При намерении заключить сделку продажи квартиры, многие граждане сомневаются, нужно ли идти к нотариусу, регистрировать ее в Росреестре.

Нотариальное ее оформление в большинстве случаев не требуется. Исключение составляют сделки при отчуждении имущества несовершеннолетних, продаже долевой собственности. Их удостоверение нотариусом является обязательным.

Однако, даже при отсутствии обязывающей нормы закона, стороны вправе по своему желанию обратиться к нотариусу. Регистрация самого договора с недавних пор также не нужна.

Сохранилось лишь требование о регистрации перехода прав от старого собственника к новому.

Соблюдение данного условия позволяет официально признать и подтвердить переход этих прав. При его отсутствии новый владелец не может считаться полноправным и свободно реализовывать все свои права.

Мнение юриста-эксперта:

Ранее все сделки, связанные с переходом права, могли составляться в простой письменной форме. Непосредственно переход права регистрировался в регистрационной палате.

В связи с участившимися случаями мошенничества законодатель возложил обязанность по правовой экспертизе договоров купли-продажи, заключаемых с несовершеннолетними, это как правило жилье, приобретенное под материнский капитал или иными дольщиками, или такими как супруги или граждане, получившие свои доли по наследству. Обращение к нотариусу в таком случае обязательно.

Государственная пошлина за нотариальные услуги рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов или земли. Нотариус наделен правом самостоятельно делать все необходимые запросы в регистрационную палату, миграционную службу или иные уполномоченные органы.

При удостоверении перехода права в нотариальной палате регистрация вновь возникшего права все равно проводится в регистрирующих органах.

Срок такой регистрации сокращен и составляет три рабочих дня. При желании заявителе и наделении соответствующих полномочий нотариус может самостоятельно сдать документы для проведения государственной регистрации права.

Расходы на совершение сделки

Процедура оформления документов при купле-продаже квартиры весьма дорогостоящая

Сделки с недвижимостью сами по себе являются дорогостоящими. Однако для их совершения требуется понести немало дополнительных расходов.

Они связан с подготовкой необходимой документации и справок, самого договора, его оформления у нотариуса, регистрации в Росреестре.

Все расходы по подготовке справок на квартиру обычно несет сторона продавца. Что касается остальных расходов, то они ложатся на плечи покупателя.

Если стороны не обращаются за составлением документа к юристу, нотариальным его удостоверением, то сумма их гораздо меньше. В любо случае стороны могут договориться о распределении расходов между собой. Эту договоренность также можно отразить в положениях самого соглашения.

Где составляется договор купли продажи квартиры? Подробнее об этом и том как составить договор купли-продажи квартиры посмотрите в видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

02 Янв 2021 kasjanenko 269

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/kto-sostavlyaet-dogovor-kupli-prodazhi.html

Кто оформляет договор купли-продажи квартиры? Документы, условия и расходы на заключение сделки

Кто должен составлять договор купли продажи квартиры

Заключение сделки купли-продажи на крупную сумму всегда вызывает волнение сторон.

Особое внимание уделяется оформлению договора, ведь он будет являться гарантом законности действий продавца и покупателя. При сомнениях в собственных силах не лишним будет воспользоваться услугами нотариуса.

Паспорта обеих сторон сделки.
Свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру.
Документ, указывающий на законность получения данной недвижимости продавцом.
Согласие супруга, если в браке.
Справка о всех прописанных гражданах либо об их отсутствии.
Письменное разрешение из органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний.
Чек об оплате госпошлины.

Правоустанавливающим документом со стороны продавца может быть:

договор купли-продажи;
бумага о получение наследства;
дарственная;
бумага о признании права собственности через суд;
справки о приватизации.

С конца 2015 года разрешение опекунских органов запрашивает нотариус, если стороны сделки воспользовались его услугами.

В договоре должны указываться все существенные условия, характеризующие недвижимость и саму сделку.

Основными являются:

данные о недвижимости (точный адрес, номер по кадастру, количество комнат, этаж, площадь);
порядок передачи квартиры – когда, как и где состоится сделка;
стоимость жилья и способ расчета (банковская ячейка, аккредитив, рассрочка или просто деньги передаются из рук в руки);
ФИО лиц, за которыми остается право пользования помещением, если таковые имеются.

Лучше до посещения Госреестра произвести расчеты и составить в подтверждение этого расписку. Проставить отметку о передаче денег в договоре, либо указать, что квартира продается в рассрочку или с отсрочкой платежа, иначе на нее будет наложено обременение.

Продавец или покупатель оформляет?

Разберем, кто делает этот документ.

Законодательно не закреплена обязанность составления договора за продавцом или покупателем. Любой из них может взять на себя эти обязательства или приступить к составлению совместно.

Для этого не понадобится юридическое образование, а образец можно посмотреть на стенде уполномоченных органов, занимающихся регистрацией договоров.

В заключение документ должны подписать:

покупатель;
продавец или группа лиц, являющихся собственниками долей в этой квартире;
посредник, если кто-либо из сторон сделки не может присутствовать лично по уважительной причине.

В ГК РФ четко указывается, что подписание договора должно проходить на добровольной основе и по обоюдному согласию. При раскрытии факта оказания давления на одну из сторон, договор будет аннулирован, а сделка признана недействительной.

Кто несет расходы?

Расходы понесут как покупатель, так и продавец. В значительной степени это зависит от их устной договоренности по данному вопросу.

Чаще всего продавец несет расходы на:

составление договора у нотариуса;
согласие второго супруга (заверенное);
нотариальное удостоверение договора;
выписку из ЕГРН;
нотариальную доверенность.

Покупатель на:

риэлтора при поиске квартиры (не обязательно);
услугу нотариуса по составлению договора;
заверение договора;
нотариальную доверенность;
аренду банковской ячейки, если расчет будет осуществляться таким образом;
оценщиков рыночной стоимости жилья (не обязательно);
госпошлину.

В каком размере?

Цены на услуги в каждом городе свои, но колебания все же не критичны и средняя цена выражается в следующих размерах:

Услуга риэлтора – 50 тыс. руб.
Выписка из ЕГРН на бумажном носителе стоит 300 руб., на электронном – 750 руб.
Заверенное письменное согласие на продажу имущества от второго супруга – 500 руб.
Госпошлина за перерегистрацию прав собственности – 2 000 руб.
Доверенность (если нужна), обойдется в 100 руб. для родственников и в 500 руб. для физических лиц.
Услуги оценщика – от 2 500 до 5 000 руб.
Аренда ячейки в банке – от 65 руб/сутки.

От уплаты госпошлины освобождаются только малоимущие, доказавшие документально свой статус. Если весь процесс будет оформляться через нотариуса, то сумма получится значительно выше.

Обязательно составлять и заверять документ у нотариуса необходимо, если в сделке задействован несовершеннолетний или продавцами являются несколько собственников долей (ФЗ №391 от 29.12.2015 г.). Расходы в этом случае такие:

Составить договор стоит 2 – 6 тыс. руб., цена зависит от региона. В Москве, например, средняя стоимость 5 400 руб, а в Санкт-Петербурге на 1 500 р. дешевле.
Нотариально удостоверить договор – 0,5 процента от суммы сделки (не менее 300 руб., но не более 20 тыс. руб.), согласно статье 333.24 п. 1 пп. 5 НК РФ.

В остальных случаях заверение договора не является обязательным, но по собственному желанию это можно сделать. Стоимость нотариального заверения зависит уже от отношений между сторонами.

Если участники сделки ближайшие родственники, то:

при сумме сделки в пределах 10 млн. р. заверение обойдется в 3 тыс. р. + 0,2% от суммы сделки;
если больше 10 млн. р. – 23 тыс. р. + (0,1% х (сумма сделки – 10 млн. р.)).

Окончательная стоимость удостоверения договора должна быть не более 50 тыс. р.

Стороны сделки являются посторонними людьми или дальней родней:

если сделка до 1 млн. р., то цена составит 3 тыс. р. + 0,4% от суммы сделки;
от 1 млн. р. до 10 млн. р. – 7 тыс. р. + (0,2% х (сумму сделки – 1 млн. р.));
свыше 10 млн. р. – 25 тыс. р. + (0,1% х (сумму сделки – 10 млн. р.)).

Конечная стоимость заверения – не более 100 тыс. руб.

Кто имеет право составлять?

К составлению по законодательству допускаются как стороны договора, так и уполномоченные по этим вопросам организации. К ним относятся:

государственная юридическая контора;
частный нотариус;
районный МФЦ;
риэлторская организация.

Преимущества составления нотариусом

Помимо сделок с несовершеннолетними и несколькими собственниками долей, нотариус обязательно нужен и для оформления с участием гражданина, имеющего ограниченные возможности (ФЗ № 218 ст. 54 п. 2 от 13.07.2015г.). В иных случаях его привлечение не обязательно.

К преимуществам составления договора через нотариуса относится:

проверка сделки на «чистоту» и ее заверение;
составление договора по всем правилам, с учетом особенностей конкретной сделки;
нотариально удостоверенный договор фактически невозможно оспорить, так как нотариус является свидетелем добровольного участия сторон и сможет доказать это в суде;
указание всех юридических нюансов, защищающих продавца от скрытых проблем с квартирой, в том числе и лишних прописанных людей с правом проживания;
нотариус может быть посредником при передаче платы за недвижимость.

При отсутствии должного опыта не стоит рисковать и составлять договор самостоятельно, а тем более доверять его второй стороне. Поэтому привлечение нотариуса – это лучшая возможность обезопасить сделку.