+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости

Содержание

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости

22/01/2021

    Кадастровая стоимость квартиры существует для того, чтобы можно было с легкостью определить уровень налога на имеющуюся в вашей собственности недвижимость. Но если вы намерены продать жилье, может возникнуть вопрос о правомерности продажи недвижимости дешевле, чем указано в кадастровом паспорте.

Как смотрит закон на продажу жилья ниже кадастровой стоимости

    Продать жилье по цене, которая будет ниже указанной в кадастровом паспорте, вполне возможно.

Причем, если раньше, до внесения изменений в законодательство, участники сделки вполне могли пойти на умышленное указание заниженной суммы сделки в документах купли-продажи, то сейчас это просто бессмысленно.

В 2021 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость.

    Для налогового инспектора не составит никакого труда попасть в базу данных и посмотреть стоимость недвижимости в ГКН, после чего сверить данные с теми, что указаны в документах.

Какой закон регламентирует кадастровую стоимость?

    Федеральный закон №382 от 29 ноября 2014 года, а именно его статья 2 пункта 11 позволяет определить минимальную законную стоимость недвижимости. Также можно посмотреть информацию в Налоговом Кодексе Российской Федерации, в статье 217, пункт 1.

    В соответствии с этими документами к кадастровой стоимости можно будет применить коэффициент, который равен 0,7. Именно этот результат позволит верно рассчитать сумму сделки, то есть, снижать цену более, чем на 30% от кадастровой стоимости точно не рекомендуется.

Причины снижения стоимости жилья при продаже

    Но главным ориентиром при покупке или продаже квартиры или другого объекта должна быть среднерыночная стоимость, а она будет изменяться в зависимости от множества факторов, например, экономической ситуации в стране в целом.

    Среди первопричин снижения стоимости квартиры при продаже называются следующие:

  • неудачная планировка, давний ремонт, неисправные коммуникации и другие бытовые нюансы;
  • снижение покупательской способности у российских граждан с момента принятия ФЗ №382, а это повлекло резкое снижение цен на рынке.

    Стоит понимать, что рынком формируются наиболее актуальные цены. Средняя стоимость недвижимости выводится на основании множества факторов, поэтому именно среднюю цену на рынке и можно считать наиболее актуальной при продаже или покупке квартиры.

Итоги сделки по продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

    По сути, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости является невыгодными как продавцу, так и покупателю.

Неприятные последствия

    Даже если вы занизили сумму договора, выгоды получить не удастся, ведь вне зависимости от стоимости квартиры, указанной в документах, налоги будут вычитать именно с кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0,7.

    Приведем пример, который позволит наглядно изучить весь процесс.

    Представим, что кадастровая стоимость квартиры равна 3 миллионам рублей, но покупатель и продавец решили совершить сделку по цене в 1, 7 миллиона.

Но сумма, от которой будет взиматься налог, составляет 2,1 миллиона (3*0,7 коэффициент). По закону, удержать налог с первого миллиона нельзя, зато от оставшейся суммы — вполне.

То есть, от 1,1 миллиона для продавца будут вычитать 13% НДФЛ, невзирая на то, сколько он выручил за продажу квартиры по факту.

    Получается, что в результате сделки продавец теряет свой потенциальный доход. Именно поэтому продажа недвижимости по цене ниже 70% от кадастровой стоимости является заведомо убыточной.

    Если вы поняли, что продажа квартиры по стоимости, указанной в кадастровом паспорте невозможна, то есть, она расходится с тем, что указано в Государственном кадастре недвижимости, необходимо обратиться в суд с иском о снижении кадастровой стоимости жилья. Вы платите за свою недвижимость налог, а это «живые» деньги.

    Пункт 6 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ свидетельствует о том, что каждый субъект страны может варьировать коэффициент к кадастровой стоимости, указанной в ГКН. Именно поэтому необходимо для начала узнать, какие правила действуют в регионе нахождения объекта недвижимости.

Обратитесь в Управление Росреестра или Кадастровую палату для того, чтобы узнать актуальный понижающий коэффициент.

И только после выяснения всех действующих бюрократических вопросов, вы можете смело выставлять цену на свою квартиру и ждать подходящего покупателя, которого устроит сумма сделки.

    Если вы вступили в спор с Кадастровой палатой по поводу изменения кадастровой стоимости, проследите за тем, чтобы после урегулирования вопроса были изменены все документы, где указываются спорные цифры. Если вы понимаете, что самостоятельно этот вопрос не решить, обратитесь к специалисту по земельному праву.

Источник: https://akcent.pro/content/mozhno-li-prodavat-nedvizhimost-nizhe-kadastrovoi-stoimosti

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости

Процедура купли-продажи недвижимости относится к категории наиболее сложных сделок, ввиду постоянно поступающих законодательных изменений. При продаже квартиры владельцы получают доход, который подвергается обязательной процедуре налогообложения.

Пытаясь уменьшить сумму налога, многие идут на обман, намеренно занижая стоимость  недвижимого объекта.

Ввиду этого, в 2021 в Налоговый Кодекс поступили изменения, в соответствии с которыми, размер налога от продажи недвижимости будет зависеть не от рыночной, а от кадастровой стоимости.

В данной статье мы ответим на следующие поставленные вопросы: всегда ли при продаже квартиры учитывается кадастровая стоимость? можно ли снизить кадастровую стоимость? каковы особенности процедуры купли-продажи? Ответы на эти и другие вопросы ищите в данной статье.

Законодательные изменения

В 2021 году отечественным законодательством были внесены следующие изменения, касающиеся процедуры купли-продажи недвижимости:

  • Владелец квартиры, недвижимый объект которого находится в собственности более пяти лет, освобождается от необходимости уплачивать налог при продаже;

Однако, это не касается случаев, когда жилье является объектом наследования, дарения от прямого родственника, ренты или приватизации. В перечисленных случаях освобождение от уплаты налога происходит по истечении трехлетнего срока.

  • При определении размера налога (НДФЛ), который придется платить от продажи жилья, его стоимость не должна быть меньше семидесяти процентов от кадастровой стоимости, так как в этом случае, налоговый орган всё равно будет руководствоваться той величиной, которая была установлена государственным органом (ГКН);
  • Органы местного самоуправления каждого из регионов Российской Федерации вправе самостоятельно снижать срок владения недвижимости, по истечении которого граждане будут освобождены от уплаты налога за него при продаже, а также регулировать величину кадастровой стоимости при расчете НДФЛ.

Всегда ли учитывается КС при продаже?

Оценка недвижимости по кадастровой стоимости производится по общим показателям, не учитывая индивидуальные характеристики конкретного жилья (хотя по закону это учитывать нужно).

Продажа объекта недвижимости по кадастровой стоимости невозможна по следующему ряду причин:

  • Экономический кризис, который сильно сказался на покупательском потенциале в сфере недвижимости, тогда как стоимость на жилье, отраженная в Государственном кадастре недвижимости, не изменилась вовсе;
  • Состояние квартиры (в следствии плохого ремонта, затопления, неудачной перепланировки и других причин) не соответствует его стоимости по кадастру и потому может квалифицироваться, как завышенная;

Нюансы при продаже

При продаже недвижимости в 2021 году следует учитывать следующие законодательные особенности:

  • Если недвижимый объект был приобретен до первого января 2021 года, при расчете налога учитывается стоимость ранее заключенного договора купли-продажи. Моментом покупки жилья будет считаться день получения свидетельства о переходе права собственности на жилье или дата, когда наследник вступит в право наследования;
  • Если объект недвижимости продается по стоимости, превышающей кадастровую более, чем на 70%, то при расчете налога от продажи она не учитывается вовсе. За основу будет взята сумму, прописанная в договоре купли-продажи;
  • Если КС подвергалась изменениям, то при расчете налога, учитывается последняя утвержденная стоимость;
  • Если кадастровая стоимость вообще не установлена. Тогда за основу берется только рыночная стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Возможна ли продажа ниже КС?

Из предыдущих разделов можно сделать вывод, что попытка занизить кадастровую стоимость жилья (не имея веских оснований)в итоге оберется лишь убытками, как для продавца, так и покупателя, а также вызовет подозрение и повод для проведения проверки налоговым органом.

Связано это с тем, что именно эта сумма (1 млн. рублей) соответствует размеру налогового вычета, которое государство предоставляет собственнику, продающему свою квартиру.

Так, если при продаже квартиры за неё дали три миллиона рублей, налог, равный 13%, придется уплатить только с двух миллионов (чтобы в последствии его вернуть).

Однако, если собственника не устраивает стоимость жилья, установленная территориальным кадастром, он вправе снизить её одним из следующих способов:

  • Подача искового заявления в судебную инстанцию;

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости ССЫЛКА

  • Обращение в Росреестр с просьбой о пересмотре кадастровой стоимости и её снижении до рыночной;

Дела о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости не занимают много времени. Потому следует воспользоваться одним из законных  методов снижения кадастровой стоимости, дабы в итоге избежать проблем с налоговой службой.

Загрузка…

Источник: https://vsenaslednikam.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-nizhe-kadastrovoj-stoimosti.html

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2021 году

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости

Многим собственникам недвижимости сделка купли-продажи жилья кажется весьма сложной с юридической точки зрения. Особенно, учитывая изменения, в последнее время достаточно часто происходящие в законодательстве в 2021. Понятно, что, продавая жилье, собственник получает доход, с которого он обязан заплатить налог государству. Чтобы уменьшить сумму налога, многие идут на хитрость.

Сознательно занижая стоимость жилья в официальном договоре, а реальная сумма просто переходит из рук в руки, минуя таким образом, государственный бюджет. То есть – происходит сокрытие налогов.

Именно для того, чтобы бороться с данной практикой, с 2021 года и были внесены соответствующие изменения в Налоговый кодекс.

Теперь доход, облагаемый налогом, зависит не столько от суммы, проставленной в договоре, сколько от кадастровой стоимости продаваемого жилья.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Можно выделить три главных момента, которые коснутся всех, кто после 2021 года будет заниматься продажей недвижимости.

  • Продаваемая квартира (дом, участок и т.д.) будут освобождены от уплаты налога, если к моменту продажи они будут находится в собственности владельца больше 5 лет. Исключение составляют случаи наследования, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты. Для этих ситуаций сохранен прежний срок, который составлял лишь 3 года.
  • При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС. Таким образом, указывать в договоре низкую стоимость просто не будет иметь смысла, так как налоговая служба все равно будет рассчитывать налог, исходя из новых правил.
  • Региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Последний пункт, безусловно, является рациональным, так как кадастровая оценка складывается из многих показателей. В том числе, она зависит и от общей численности населения пункта, в котором продается жилье, и от среднего уровня доходов его жителей.

Несмотря на это, кадастровая стоимость жилья часто оказывается завышенной. Такая ситуация, конечно, полезна для бюджета государства, но для продавцов увеличившееся налоговое бремя иногда становится неподъемным.

Всегда ли можно продать квартиру по кадастровой цене?

Оценка жилья по кадастровой стоимости часто производится массово, путем сличения схожей по параметрам недвижимости, без учета нюансов отдельного жилья (хотя по нормам закона это положено).

Сегодня существует много причин, когда продать квартиру по цене, равной КС, просто невозможно.

  • Во-первых, данное нововведение пришлось как раз на период экономического кризиса, когда цены на жилье (особенно загородное) резко упали. Покупательская способность людей снизилась, а цены на жилье, отраженные в ГК, остались на прежнем уровне.
  • Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в плохом состоянии из-за давности отсутствия ремонта или других причин.

Так получилось, что собственники или риэлторы, продающие жилье, могут обнаружить, что КС по сравнению с рыночной завышена в несколько раз. Особенно актуально это для больших городов.

Особенности сделок купли-продажи

Есть определенные моменты, которые важно знать при совершении сделок с недвижимостью.

  • Если жилье было куплено до 1 января 2021 года, то налог рассчитывается, исходя из цены договора купли-продажи. Моментом приобретения считается дата регистрации права собственности или открытия наследства.
  • Если недвижимость продается по цене, которая больше 70 % КС, то в данном случае цена, указанная в кадастре, вообще не имеет значения, так как налоговая сумма будет исчисляться из стоимости, указанной в договоре.
  • Если цена меньше 70 % КС, то наоборот – цена в договоре не играет роли. Доходом продавца все равно будет считаться сумма, указанная в ГК, исходя из нее и будет исчисляться налог.
  • Если кадастровая цена изменялась, то берется ее значение на 1 января того года, в котором осуществлялась продажа.
  • Если КС не определена (достаточно редко, но все же встречающаяся сейчас ситуация), то доход считается от стоимости, указанной в договоре.

Как продать квартиру ниже кадастровой цены?

Таким образом, получается, что искусственное занижение стоимости жилья при сделке не выгодно ни продавцу, ни покупателю. От этого они ничего не приобретут, кроме возможной проверки налоговых органов.

Законным способом не платить подоходного налога с продажи является стоимость жилья меньше миллиона рублей (в том случае, если она совпадает с кадастровой).

Сделки по продаже недвижимости по цене, меньше данной суммы, не подлежат налогообложению, так как миллион рублей – это размер налогового вычета, который государство предоставляет гражданину, продающему недвижимость.

То есть, если квартира, находящаяся в собственности два года, продана за 3 миллиона рублей, то 13 % уплачивается только с 2 миллионов.

Также имеет смысл предварительно выяснить правила, действующие в регионе, где будет продаваться жилье, относительно сроков владения и понижающих коэффициентов, и лишь тогда определяться с ценой сделки.

Собственнику, желающему продать жилье ниже стоимости, указанной в Государственном кадастре, остаются два законных пути:

  • заявление в судебные органы о пересмотре кадастровой стоимости;
  • установление кадастровой стоимости равной рыночной путем обращения в Росреестр.

Подобный пересмотр – явление реальное и возможное, но отнимающее много времени и сил. Поэтому, в данном случае рациональнее воспользоваться помощью опытного юриста и кадастрового специалиста, либо обратиться в фирму, предлагающую комплексные услуги.

После работы независимых экспертов-оценщиков, пересмотр кадастровой цены может быть произведен, а налоговая нагрузка собственника-продавца значительно снижена.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/gos-kadastr/prodat-kvartiru-nizhe-kadastrovoj-stoimosti-v-2021-godu/.html

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости – Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости

» Купля-продажа квартиры » Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

4 677 просмотров

Любой продавец стремится сократить собственные вероятные расходы (например, размер налога) при реализации квартиры. Один из популярных вариантов, который поможет уменьшить затраты – снижение стоимости жилья. Рассмотрим, в чем особенности такой процедуры, и чем это может грозить покупателю.

Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры

Под полной стоимостью понимают реальную, рыночную цену квартиры. Стороны либо определяют ее самостоятельно или могут обратиться в оценочную компанию. Данное понятие возникло по той причине, что некоторые продавцы указывают в договоре только небольшую сумму, а остаток платежа официально к покупке-продаже квартиры не относится.

Какие выделяют варианты стоимости квартиры

Существует три основных варианта цен на квартиру. Актуальными для сделок по купле-продаже жилья можно считать только два: кадастровая и рыночная цена.

Инвентаризационная

Эта стоимость больше актуальна для различных нежилых объектов, однако и многие жилые дома имеют свою инвентаризационную стоимость. Она практически не используется.

Кадастровая

Эта стоимость жилья определяется государством. Проблема в том, что эта стоимость далеко не всегда соответствует рыночной.

Два одинаковых по площади объекта на одной и той же улице города могут сильно отличаться по цене за счет внутренних улучшений, однако этот фактор игнорируется.

Эта стоимость зачастую используется налоговой службой для того, чтобы определить сумму налога на прибыль с продажи квартиры.

Рыночная

Это справедливая, рыночная цена, которая формируется исходя из существующего спроса и предложения. Учитываются все факторы, вплоть до улучшений квартиры, окружающей инфраструктуры, площади жилья, этажности и так далее. Именно эту цену обычно указывают в договоре купли-продажи.

Можно ли продавать квартиру ниже или выше кадастровой стоимости

Можно. Стороны вправе устанавливать любую цену, которая их устроит. Занижение стоимости используется для того, чтобы заплатить меньше налогов (или вообще их не платить). Если жилье было приобретено текущим продавцом до 2021 года, то в такой ситуации действительно можно произвольно указывать цену, абсолютно не ориентируясь на кадастровую стоимость.

Однако актуально это (по состоянию на 2021 год) только для тех лиц, которые купили квартиру или получили ее в дар от посторонних людей (не близких родственников).

  • Если квартира была приобретена в 2021 году, то к 2021 она находилась в собственности текущего владельца уже 3 года. Если жилье было подарено близкими родственниками или получено по наследству/завещанию, то как раз три года уже прошли. Теперь можно продавать такую квартиру без оплаты налогов и смысла указывать в договоре цену ниже кадастровой или рыночной нет.
  • Если же квартира была приобретена в 2021 году по договору купли-продажи или дарения от не близких родственников, то срок «обязательного владения», после которого можно продавать жилье без оплаты налога, составляет 5 лет. В такой ситуации некоторые продавцы, чтобы снизить расходы на оплату налогов, уменьшают цену квартиры в договоре (но от покупателя требуют полную цену).

В том же случае, если жилье было получено в собственность после 2021 года, то устанавливать цену существенно ниже кадастровой нет никакого смысла. Налоговая служба, выявив такой факт просто продолжит свои расчеты по минимально возможной, исходя из кадастровой стоимости, цене квартиры в данном доме.

С другой стороны, нередко кадастровая цена значительно выше рыночной. В такой ситуации необходимо писать заявление и требовать снизить кадастровую стоимость.

Придется предоставлять фотографии квартиры, отчет от оценочной компании, правоустанавливающие документы и так далее. Процедура сложная и долгая (заявка рассматривается в течение 1 месяца).

Ко всему прочему, она далеко не всегда приводит к желаемому результату.

Если в Кадастровой службе отказали в изменении стоимости квартиры, а ее реальная рыночная стоимость действительно более чем на 35% отличается от кадастровой, можно обращаться в суд и требовать снижения цены в принудительном порядке. Такая процедура отнимает еще больше времени, но в противном случае придется сильно переплатить в налоговую.

В договоре купли-продажи рекомендуется указывать справедливую рыночную цену квартиры. Однако до этого рекомендуется проверить кадастровую цену жилья. Если она примерно соответствует рыночный – отлично, лучше тогда рыночную и оставить.

В то же случае если рыночная стоимость значительно меньше кадастровой, то есть смысл сначала попробовать снизить кадастровое значение, ведь налоговая служба все равно будет ориентироваться на цену, указанную в кадастре минус 30%.

Пример: Предположим, что реальная рыночная цена квартиры составляет 3 миллиона рублей. В кадастре она же указана по цене в 5 миллионов рублей. Налоговая будет ориентироваться на стоимость в 5 миллионов -30% = 3,5 миллиона рублей. Разница в данном случае не слишком глобальная, однако 13% налога от «лишних» 500 тысяч рублей – это уже 65 тысяч чистой переплаты.

Если же рыночная цена выше кадастровой, то можно остановить именно на последней, ведь при превышении установленного государством уровня, налоговая начинает ориентироваться уже на ту стоимость, которая указана в договоре.

Если упростить, то цена в договоре должна быть на уровне, соответствующем кадастровой цене за минусом 30%.

Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости – это рискованная сделка при том условии, что реальная рыночная цена значительно выше. Некоторые продавцы настаивают на том, чтобы в договоре купли-продажи указать низкую цену (чтобы заплатить меньше налогов), но по факту, покупатель обязан будет отдать за жилье полную стоимость.

В такой ситуации у покупателя возникает серьезный риск того, что сделка будет оспорена. В результате ему придется вернуть приобретенную квартиру.

Продавец же будет обязан отдать только ту сумму, которая была прописана в договоре.

Частично проблему можно решить при помощи дополнительной расписки, на оставшуюся часть платежа (без привязки к конкретному договору купли-продажи), однако далеко не все продавцы соглашаются ее составлять.

Специалисты отмечают, что при наличии расписки доказать свою правоту и истребовать с продавца остаток денег вполне возможно, так что рекомендуется заранее, если продавце планирует занижать цену, обсудить этот момент. Кроме того, нужно проверить документы клиента, чтобы определить возможные варианты, исходя из которых сделка может быть оспорена:

  • Проверка паспорта на предмет наличия у продавца супруга/супруги. Если эта квартира принадлежит семейной паре, то вторая половинка обязательно должна давать нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости. Без такого документа сделка будет считаться недействительной.
  • Проверка документов, на основании которых продавец получил свою квартиру. Вполне возможно, что остались другие лица, способные оспорить его право собственности и, как следствие, новый договор купли-продажи также теряет свою силу.
  • Если у продавца есть несовершеннолетний ребенок и он является совладельцем приобретаемой квартиры, в обязательном порядке нужно требовать разрешение на продажу жилья от органов опеки. Также рекомендуется добиться того, что на момент продажи все прописанные в квартире лица будут из нее выписаны.

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Если говорить о кадастровой цене как о базовой, то завышать ее можно только тогда, когда рыночная существенно больше. Если покупатель отказывается указывать в договоре сниженную цену, то можно предложить ему повысить цену еще немного, на те самые 13% налога, который будет вынужден оплатить продавец. Как правило, такой подход надежнее, однако он же и более затратный для покупателя.

Пример: Предположим, что жилье стоит 3 миллиона рублей по кадастровой стоимости и 5 по рыночной. Покупатель настаивает на том, чтобы в договоре фигурировала цифра в 5 миллионов.

При таких условиях продавце должен будет заплатить налоги с 4 миллионов (1 миллион всегда не учитывается, это льготная сумма). Если бы в документе указывалась не рыночная, а кадастровая цена, то платить налоги пришлось бы не с 4, а с 2 миллионов.

Как следствие, можно предложить покупателю совершить отдельную доплату на сумму, составляющую 13% с двух миллионов: 260 тысяч рублей.

Любая сделка по купле-продажи квартиры сама по себе отличается повышенным риском. Преимущественно за счет многочисленных мошенников, но даже у нормального продавца могут возникнуть проблемы, в результате чего договор будет признан недействительным. Особенно риск повышается в том случае, если отображенные в договоре условия и цифры не соответствуют реальным. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут о том, что именно нужно учитывать в первую очередь. Также эти юристы готовы сопровождать всю сделку, вплоть до окончательных расчетов с оформления права собственности. Как доказывает практика, это позволяет исключить почти все риски и возможные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-kvartiry-nizhe-kadastrovoj-stoimosti/

Кому выгодно указание в документах неполной стоимости

Инициатива указать в документах заниженную цену может исходить как от собственника недвижимости (чаще всего), так и от покупателя.

Со стороны продавца

Подобное желание может быть связано со стремлением утаить реально полученную сумму от второго супруга или других совладельцев недвижимости с целью личного обогащения.

Но основная причина обычно связана с попытками экономии на уплате налога с вырученных от продажи недвижимости денег.

Они являются доходом продавца, соответственно возникает обязательство по уплате НДФЛ в размере 13% (ст. 224 НК РФ).

Со стороны покупателя

Подобная просьба может быть актуальна при наличии особенно крупных «серых» доходов, за счет которых покупается дорогостоящее жилье. Соответственно возникает заинтересованность в том, чтобы избежать «неудобных» вопросов об источниках средств на приобретение жилплощади.

Какую стоимость можно указать в договоре

Наиболее безопасный вариант – указать в договоре полную сумму, передаваемую покупателем продавцу, которая также будет соответствовать рыночной цене объекта.

При этом важно сверить ее с КС: если показатели примерно равны, оставить все как есть, если рыночная цена существенно ниже кадастровой, последнюю можно попробовать официально уменьшить, иначе налоговые органы при расчете НДФЛ будут ориентироваться на кадастровые значения за вычетом 30%.

Узнать кадастровую стоимость можно с помощью специального онлайн-сервиса Росреестра. Информация является общедоступной и предоставляется по кадастровому номеру или адресу объекта.

Пример. Кадастровая стоимость квартиры установлена на уровне 4 млн. руб., а рыночная цена, по которой и продается объект, составляет 2,5 млн. руб.

При расчете налога налогооблагаемая база составит 2,8 млн. руб. (4 млн. – 30 %). На разнице в 300 000 руб. придется заплатить «лишних» 39 000 руб.

налога по сравнению с ситуацией, если бы он рассчитывался по рыночной цене.

Для уменьшения КС можно воспользоваться одним из следующих способов:

  • Через соответствующее заявление в Росреестр. Специальная комиссия должна в течение месяца дать ответ о возможности пересмотра КС в сторону уменьшения. На практике получить положительное решение обычно можно только при значительной разнице между кадастровой и рыночной ценой (более 35%).
  • Через суд. Граждане могут сразу обращаться в суд для пересмотра КС или уже после отказа Росреестра, чтобы оспорить решение последнего. Если в судебном производстве будут представлены уважительные причины, по решению суда Росреестр будет обязан внести соответствующие изменения в кадастровые оценочные показатели. При обращении в суд нужно предварительно просчитать финансовую выгоду, чтобы не оказалось, что расходы (судебные издержки, оплата услуг оценщиков и прочие сопутствующие траты) превысят в итоге возможную выгоду от уменьшения КС.

Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

Занижение цены недвижимости в ДКП зачастую представляет основную выгоду только продавцу. Для покупателя такая ситуация является источником дополнительных рисков и неудобств:

  • Риск остаться без денег и без квартиры. Если сделка будет оспорена, покупатель будет обязан вернуть жилье, а продавец – уплаченную сумму, то есть указанную в ДКП. Частично обезопасить себя можно при помощи требования от продавца двух расписок: первой на сумму по ДКП, второй – на разницу между ценой по договору и реально уплаченными деньгами. Но в случае признания сделки судом недействительной, гарантированно возвращаются только деньги по расписке, имеющей непосредственное отношение к ДКП. Вторую «неофициальную» часть платежа придется взыскивать отдельно.

В «дополнительной» расписке лучше всего использовать следующую формулировку «Я, (ФИО продавца), получил от (ФИО покупателя) сумму ХХХ рублей в дополнение к ранее полученной сумме за проданную мною квартиру, которая расположена по адресу…». Кроме этого, можно использовать формулировку о получении денег за неотделимые улучшения (если проводилась перепланировка или сделан ремонт).

  • Недополучение налогового вычета. Вернуть подоходный налог с покупки недвижимости можно будет только с расходов, подтвержденных официальными документами. Если они будут занижены, покупатель сможет компенсировать недостающую сумму разве что при покупке последующих объектов недвижимости.
  • Увеличение налогов при последующей продаже. Если следующая сделка с покупаемой квартирой состоится ранее, чем через 5 лет, получится существенная разница между расходами на покупку (которые будут занижены по документам) и будущей ценой. Соответственно, размер НДФЛ, который рассчитывается от разницы цен существенно увеличится.

Чтобы минимизировать риск оспаривания сделки, необходимо:

  • Проверить правоустанавливающие документы, на основании которых недвижимость получена в собственность. Здесь важно убедиться, что не осталось других лиц, чьи интересы затронет сделка и, как следствие, они получат основание ее оспорить.
  • Обратить внимание на семейное положение продавца. Если жилье приобретено в браке, нужно дополнительно оформить согласие второго супруга на отчуждение имущества или получить документальное подтверждение о единоличном владении недвижимостью (например, на основании свидетельства о наследстве или брачного контракта).
  • Проверить отсутствие обременений. Информацию можно получить по выписке из ЕГРН, обязательно обращая внимание на свежую дату выдачи.
  • Убедиться в дееспособности продавца (особенно актуально для лиц в возрасте или с подозрениями на алкогольную или наркотическую зависимость). В таких случаях следует требовать справку ПНД (психо-неврологического диспансера).

Чем рискует продавец

Для собственника продаваемой квартиры также существуют определенные риски при указании в документах заниженной стоимости своего жилья:

  • Привлечение к ответственности. Покупатель оставляет себе расписку с указанием реальной суммы, которая передавалась продавцу. Она же является подтверждением скрытия части дохода последним и, соответственно, уплаты налога не в полном объеме. В случае обращения покупателя в суд, бывшему собственнику недвижимости грозят крупные затраты (возмещение недоплаченного налога, уплата штрафов и пени) и даже привлечение к уголовной ответственности.
  • Недополучение оговоренной суммы. Риск возникает в случае, когда сделка проходит без использования банковской ячейки или других безопасных инструментов для расчета между участниками (например, наличными из рук в руки). Передача денег обычно проходит в 2 этапа (до регистрации перехода права собственности и после), поэтому покупатель может отказаться выплачивать остаток средств, мотивируя тем, что цена по ДКП уже уплачена. А продавец вряд ли рискнет обратиться за восстановлением справедливости в правоохранительные органы, поскольку сам в таком случае окажется под угрозой ответственности за уплату налогов не в полном объеме.

Завышение стоимости квартиры

Инициаторами подобных предложений обычно являются покупатели, которые хотят приобрести жилплощадь по ипотеке.

Указание завышенной, по сравнению с реальной, суммы по договору – это возможность получить от банка больше денег.

Часть из них планируется пустить на уплату первоначального взноса (при этом банку подается фиктивная информация, что задаток или аванс уже уплачен продавцу), ремонт в новом жилье или другие цели.

Если уплачивать НДФЛ по итогу сделки не нужно, собственник по своему усмотрению может согласиться на завышение цены, особенно, если хочется реализовать недвижимость как можно скорее. Покупателю в таком случае предстоит договориться с оценщиком, чтобы тот указал нужную сумму оценки, которая будет соответствовать завышенной стоимости по договору. Продавцу же важно учесть следующие нюансы:

  1. Быть уверенным в том, что расписка на сумму завышения (якобы полученного задатка), которую нужно написать для покупателя, будет уничтожена сразу же после того, как в банке сделают копию документа. Ведь фактически он эти средства не получал.
  2. При телефонном разговоре со службой безопасности банка называть именно те цифры, которые указаны в ДКП.
  3. Убрать все размещенные ранее объявления, где была указана фактическая цена недвижимости, иначе сотрудники банка могут заподозрить недобросовестность покупателя и отказать в выдаче ипотеки.
  4. В случае признания сделки недействительной в судебном порядке возникает обязательство вернуть покупателю сумму (в данном случае завышенную) за реализуемую недвижимость.

Любые отклонения фактической цены квартиры от цифр, указанных в договоре несут дополнительные риски для участников сделки.

Стоит ли соглашаться на подобную сделку? Как оградить себя от возникновения нежелательных проблем в случае согласия? На бесплатной консультации юристы объяснят все «за» и «против», подскажут какие нужно подготовить документы, чтобы свести к минимуму риск утраты если не собственности, то хотя бы денежных средств. При необходимости они готовы обеспечить полное сопровождение процедуры купли-продажи, чтобы проконтролировать соблюдение интересов клиента.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-kvartiry-nizhe-kadastrovoj-stoimosti/

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости

Многие владельцы недвижимости считают сделку купли-продажи юридически сложной. В связи с изменениями законодательства в 2021 году возникают вопросы. Например, многие хотят продать квартиру ниже кадастровой стоимости.

Некоторые собственники идут на хитрость и в договоре указывают меньшую цену жилья, в то время как полная сумма переходит к ним, минуя бюджет государства.

Для того чтобы исправить эту ситуацию, с 2021 года были внесены поправки в Налоговый кодекс.

На сегодняшний день налогооблагаемый доход зависит не столько от стоимости, прописанной в официальном договоре, сколько от кадастровой суммы недвижимого имущества. Существуют три фактора, которые затронут тех, кто будет производить сделку продажи жилья после 2021 года:

  • Выставленный на продажу объект будет освобожден от налогов, если он является законной собственностью владельца более пяти лет, и все же есть исключения: в случае фактов дарения от родственников, наследования, ренты и приватизации будет сохранен срок в 3 года;
  • При подсчете НЦФЛ цена продаваемой недвижимости не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости. Какой закон был актуален раньше теперь не так важно, ведь сейчас налоговая служба будет производить расчеты, только опираясь на эти новые правила;
  • Власти субъектов РФ имеют право регулировать минимальный срок нахождения жилья в собственности и размер процентов КС для некоторых категорий граждан.

Оценка кадастровой стоимости

Чаще всего определение кадастровой стоимости происходит массово, с помощью соотношения похожей по параметрам собственности, без учета индивидуальных особенностей недвижимости. Существуют причины, по которым продать имущество по цене равной кадастровой стоимости не получится:

  • Изменения в законодательстве произошли в момент экономического кризиса, когда покупательская способность сильно уменьшилась, а недвижимость осталась достаточно дорогой;
  • Объект, выставленный на продажу, может находиться в не лучшем состоянии или же иметь неудачную планировку, плохое расположение здания, дешевый или незавершенный ремонт, сомнительную историю и т. д.
  • Иногда владельцы недвижимости могут обратить внимание на повышенную кадастровую стоимость квартиры. При продаже квартиры показатели КС могут быть больше рыночной цены даже в несколько раз. Это особенно актуально в крупных мегаполисах.

Особенности сделок

Есть определенные нюансы, которые следует учитывать при заключении сделки с имуществом. К ним относятся следующие факторы:

  • Если квартира была приобретена до 01.01.16. , то исчисление налога производится исходя из суммы в договоре купли-продажи. Временем покупки считается дата вступления в наследство или регистрации собственности;
  • В случае если кадастровая стоимость ниже продажной и цена квартиры выше 70 процентов КС, то сумма, заявленная в кадастре, не имеет никакого значения. Размер налогов будет рассчитывать исходя из данных, указанных в договоре;
  • Если же ситуация обстоит иначе и сумма ниже 70 процентов КС, то стоимость, указанная в договоре, не актуальна. Налог будет рассчитываться исходя из ГК;
  • Если КС поменялась, то рассчитывается ее размер на 1 января того года, в котором была произведена продажа;
  • В исключительных случаях, когда КС не определена, подоходный налог считается от цены, указанной в официальном договоре.

Варианты продажи

Получается, что умышленное снижение цены в договоре не имеет выгоды пи для продавца, ни для человека, решившего купить этот объект.

Эти лица ничего не приобретут, кроме риска проверки налоговой службы на возможные правонарушения.

Если производится сделка по купле-продаже жилья со стоимостью менее чем 1 млн руб. (если цена равна кадастровой), эта сумма не подлежит налогообложению.

1 млн руб. — это размер вычета, который законодательство дает продавцу. То есть если дом, находящийся два года в официальной собственности, уходит за три миллиона, то 13 процентов лицо выплачивает только с двух миллионов.

А также было бы полезно узнать о правилах, которые действуют в конкретном регионе касаемо сроков нахождения жилья в собственности и снижающих коэффициентов. Следует учитывать налоговые последствия при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости. Если владелец жилья желает добиться этого законным путем, у него есть два варианта:

  • Подать заявление в суд о переоценке КС;
  • Установить КС равную рыночной стоимости, обратившись в Росреестр.

Пересмотр действительно может быть осуществлен, однако следует учитывать то, что эта процедура займет много времени и отнимет массу сил. Поэтому удобнее было бы отправиться к кадастровому работнику и юристу либо в компанию, оказывающую пакет необходимых услуг.

Опытные профессионалы помогут добиться пересмотра цены, уменьшить размер налогов и снизить финансовую нагрузку с собственника.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/mozhno-li-prodat-kvartiru-nizhe-kadastrovoj-stoimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.