+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Внесение изменений в договор аренды земельного участка

Содержание

Как грамотно признать недействительным договор аренды земельного участка и что для этого необходимо?

Внесение изменений в договор аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка не обязательно должен оставаться без изменений в течение всего срока, указанного в документе. Особенно это касается долгосрочных сделок.

У арендатора и арендодателя есть обязанности и права, поэтому по обоюдному согласию или решению одной из сторон контракт может быть изменен или даже досрочно прекращен.

О том, как признать недействительным договор аренды земельного участка, как составить дополнительное соглашение для внесения изменений, расскажем в статье.

Внесение и оформление изменений

Для внесения изменений в договор аренды земельного участка необходимо составить дополнительное соглашение.

Его можно заключить в любой момент:

  1. В период действия аренды.
  2. После окончания срока для его пролонгации.

Документ должен быть составлен в соответствии с правилами деловой документации. Но законодательно утвержденного образца для доп.соглашения нет.

Также нет необходимости заверять бумаги у нотариуса. Однако после подписания документа потребуется зарегистрировать его.

К обязательным требованиям по оформлению относятся:

  • наличие шапки с информацией об арендаторе и арендодателе;
  • информация о вносимых изменениях с отсылкой к основному договору;
  • подпись и дата;
  • мокрая печать для юридических лиц.

Процедура оформления изменений начинается с общения арендатора и арендодателя. Инициатором поправок может быть любая сторона. Она должна отправить уведомление с примером изменений.

Если договор аренды заключен между физическими лицами, отправлять уведомление не обязательно. Достаточно встретиться и согласовать новые условия.

Дополнительное соглашение не действует отдельно от основного документа. Но в нем могут быть поправки к любому из пунктов. Новый документ может отменить действие определенных глав или внести новые.

Также допускается оформление такой сделки, если изменился арендодатель. Но чаще всего доп.соглашение оформляется для изменения арендной платы.

Подписанный документ нужно отнести в Росреестр для регистрации. Сделать это может любая из сторон. Кроме самого соглашения потребуется оплатить госпошлину, взять документы подтверждающие личность и основной договор аренды.

Изменения вступают в силу через месяц после регистрации документа.

Как досрочно прекратить сделку?

До окончания срока действия бумаг об аренде земли договор может быть разорван. Сделать это можно по обоюдному согласию или по решению одной из сторон.

Однако в случае с долгосрочной сделкой (сроком более 5 лет) досрочное расторжение по ст. 22 Земельного Кодекса РФ возможно только через суд.

Инициатором расторжения сделки может быть как арендатор, так и арендодатель. Однако если стороны не пришли к взаимному согласию, то необходимы серьезные основания для прекращения аренды.

Разорвать отношения по инициативе землевладельца в соответствии со ст. 45 и ст. 46 ЗК РФ можно в случае, если арендатор:

  • использует земли не по назначению;
  • ухудшает состояние земли;
  • не выполняет обязательных процедур и рекультивации почвы для улучшения ее состояния и сохранения экологии;
  • неоднократно пропускает или задерживает выплаты.

По инициативе арендатора договор редко расторгается досрочно. Причиной этого может быть тот факт, что земли или их часть попали в зону с особыми условиями. Такая территория определяется местным законодательством.

Также разорвать контракт можно почти сразу после его заключения, если землевладелец скрыл серьезные недостатки участка.

По инициативе одной из сторон

Если стороны не смогли прийти к взаимному согласию для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, необходимо обратиться в арбитражный суд.

Инициатор должен составить претензию с указанием оснований для прекращения соглашения. Документ составляется в свободной форме в соответствии с деловой документацией.

Арбитражный суд должен рассмотреть претензию и по результатам обоснованности документа проводится слушание и выносится решение о досрочном расторжении договора аренды. Оно вступает в силу через 10 дней после принятия. Ответчик имеет право в этот срок обжаловать решение.

По решению суда арендатор обязан возместить ущерб, нанесенный участку, а также за свой счет снести постройки (включая недострой). При вынесение решения о возмещении, суд руководствуется ст. 57 Земельного Кодекса.

Основания прекращения

Определение недействительной сделки дано в ст. 166 Гражданского Кодекса.

Она бывает 2 типов:

Ничтожная сделка означает, что договор аренды земли с самого начала не имел юридической силы. Например, если арендодатель не имеет прав на земельный участок, который сдает.

Также основанием признания контракта ничтожным может быть тот факт, что:

  • одна из сторон — несовершеннолетний гражданин;
  • одна из сторон признана недееспособной;
  • отношения мнимые.

Последний пункт для признания договора недействительным используется для расторжения соглашения об аренде земли под ИЖС.

Если арендатор в течение 3 лет с момента получения участка не начал строительство, земля возвращается муниципалитету, а арендатор не имеет преимущественного права продления.

Оспоримая сделка — это договор, который признается недействительным только через суд. Инициатором признания соглашения недействительным может быть любое лицо, включая третьих лиц (не участвуют в аренде).

Причиной признания сделки недействительной может быть подписание документа на невыгодных условиях под давлением второй стороны или отсутствие регистрации земельного участка.

Ничтожная сделка является недействительной по умолчанию, поэтому достаточно подать заявление в суд.

В заявлении должны быть указаны основания для признания договора недействительным, а также подтверждение аргументов. Слушание не проводится, так как суд автоматически признает сделку недействительной.

Оспоримая сделка будет признана недействительной только после слушания. Истцу необходимо собрать комплект документов:

  • исковое заявление;
  • договор аренды;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН;
  • чеки о внесении арендной платы;
  • доказательная база.

В самом исковом заявлении должны быть перечислены причины признания сделки недействительной. Для подтверждения прикладывается доказательная база.

Это могут быть показания свидетелей, экспертиза независимой комиссии и т.д. Также в иске должно содержаться требование по возмещению убытков.

Суд проводит слушание и выносит решение. Если сделка признана недействительной, участок возвращается владельцу, а арендатор получает назад денежные средства, которые перечислял за все время аренды. В случае если решение суда отрицательное, договор продолжает действовать.

Если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, не нужно подавать иск о признании документа недействительным. Иск будет отклонен, а деньги за оплаченную пошлину не вернут.

Заключение

В большинстве случаев стороны могут договориться между собой об изменениях или расторжении соглашения. Однако в случае с арендой муниципальной земли потребуется соблюдать полную процедуру расторжения договора или признания его недействительным через суд.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/kak-priznat-nedejstvitelnym

Можно ли внести изменения в договор аренды земли?

Внесение изменений в договор аренды земельного участка

Заключая гражданско-правовой договор, стороны наделяются объемом прав и обязанностей. Среди них – внесение изменений в договор аренды земельного участка. Причины могут быть разными, например, изменение сторон соглашения, принятие арендованного имущества наследником. Рассмотрим, как законно изменить договор аренды и внести туда поправки.

Основания

ГК РФ устанавливает основания, по которым возможно внести в арендный договор изменения:

  1. Ст. 450 ГК РФ – соглашение между арендодатором и арендодателем, например, в связи с разделом земельного надела.
  2. В порядке судебного производства, по ст. 450, 451 – требование одной из сторон отношений.
  3. В одностороннем порядке, если это предусмотрено арендным договором.

Причины изменения договора

Менять условия договора стороны могут по согласию между собой, а причинами этого процесса выступают:

  • замена арендатора или арендодателя;
  • изменение юридического адреса одной из сторон договора;
  • изменение в части площади арендуемого помещения;
  • повышение арендной платы;
  • строительство нового дома на участке;
  • изменение целей предоставления участка земли.

В части срока аренды договор может быть изменен, если условие о продолжительности арендных отношений было внесено в соглашение. Это не является обязательным условием, поэтому оно может отсутствовать в нем.

Порядок

Для того чтобы сделать это, нужно составить отдельный документ. Он называется дополнительным соглашением. Его можно оформить в любой момент, то есть, как во время действия аренды, так и после окончания срока и пролонгации существующих отношений.

Соглашение составляется в соответствии с правилами деловой переписки, так как единый образец отсутствует. Заверять у нотариуса его не обязательно, но необходимо зарегистрировать после подписания сторонами.

Стиль дополнительного соглашения и обязательные реквизиты

Документ оформляется письменно, включает обязательные реквизиты:

  • наличие информации о сторонах;
  • данные о том, какие изменения должны быть внесены, с отсылкой к основному договору;
  • подпись сторон;
  • дата дополнительного соглашения;
  • печать.

Закон не устанавливает, кто может быть инициатором внесения поправок в существующий договор. Это может быть арендатор или арендодатель. Если какая-либо из сторон решила изменить условия договора, она должна отправить уведомление с примерами того, что предлагается в новом соглашении.

Дополнительное соглашение не имеет правовой силы отдельно от основного договора. Но соглашение может внести поправки в отдельные части, либо отменить их. Причинами могут служить изменения собственника, но на практике, соглашения заключаются для того, чтобы изменить размер арендной платы.

Когда документ подписан, его относят на регистрацию. Этим занимается Росреестр, а сделать это может любая из сторон по согласованию. Кроме пакета документов, заявитель должен принести оплаченную квитанцию государственной пошлины.

Таким образом, при изменении арендного договора с местной администрацией или с другим контрагентом, стороны согласуют между собой проект дополнительного соглашения. Это необходимо сделать лично, уточнив количество экземпляров.

Перемена сторон арендного договора

Арендодатель:

ГК РФ разрешает переход полномочий каждой из сторон по соглашению к другим лицам. И это называется переменой сторон в арендном обязательстве. Иными словами: вместо ранее действующих в договоре лиц, в отношения вступают новые.

Это происходит при продаже предмета аренды или по правопреемству. Например, при реорганизации организации полномочия ее представителей переходят к вновь возникшим компаниям в соответствии документами: передаточным актом и разделительным балансом.

Если при реорганизации арендодателя вновь возникшая компания приобретает правомочие собственника на все имущество, которое было передано в аренду, сотрудничество не заканчивается: в договоре меняется собственник, выступающий арендодателем.

Похожее положение действует, если гражданин, выступающий стороной договора, уходит из жизни Его правопреемниками выступают наследники.

Арендатор:

По ст. 615, ч. 2 ГК РФ, он может передавать полномочия по другому лицу в рамках имеющегося сотрудничества. Это называется перенаем или субаренда.

Исходя из того, что в соглашении передача права требования происходит с переводом долга, то к сделке могут быть применены соответствующие статьи ГК РФ. Они говорят о таком правовом случае, как цессия или уступка права требования.

Это юридические факты, которые регистрируются в Росреестре. Сделка заключается между арендатором и тем, кто приобретает право аренды. В этом существует разница между субарендой и внесением поправок в одноименный договор.

Передача права аренды и перевод долга – все эти действия происходят вне участия в этом процессе арендодателя. Его согласие необходимо во всех сделках, кроме тех, чьим предметом выступает надел земли, используемый первоначальным арендатором.

Законодатель предоставил объемные полномочия арендатору. Например, по ст. 22, п. 5 ЗК РФ, арендодатор может передать свои права по существующему соглашению другому лицу, не спрашивая об этом одобрения собственника. То есть, арендодателя.

Это происходит при условии, если арендным договором не предусмотрено иное.

Получается, что именно ЗК РФ расширил права арендаторов (земельных наделов) по сравнению с другими объектами недвижимого имущества, которые могут передаваться другим арендаторам только при согласии владельца.

Источник: https://prozemlu.ru/mozhno-li-vnesti-izmeneniya-v-dogovor-arendy-zemli/

Земельные отношения

Внесение изменений в договор аренды земельного участка

Комплекс услуг в сфере земельных отношений нередко связан с узакониванием (легализацией) самостроя и внесением изменений в ГПЗУ и ПЗЗ. Узаконить (легализовать) самострой, не урегулировав земельные отношения с городом (внести изменения в договор аренды земельного участка), невозможно.

Причины внесения изменений в договор аренды земельного участка

Необходимость внести изменения в договор возникает в следующих случаях:

  • смена стороны в договоре аренды;
  • изменение юридического адреса стороны по договору аренды;
  • изменение в части площади и (или)границ;
  • изменение адреса;
  • изменение расчета арендной платы;
  • изменение цели предоставления земельного участка и т. д.

Порядок внесения изменений в договор аренды земельного участка

С 1 августа 2015 г. Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) производит прием запросов на выдачу дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от юридических лиц, только в электронной форме через портал государственных услуг www.mos.ru. Физические лица имеют право подать документы через службы «Одного окна».

Заявителями могут выступать физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в собственности Москвы, или находящихся в столице земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Интересы заявителей могут представлять иные лица, уполномоченные заявителем в установленном порядке.

Документы, необходимые для внесения изменений в договор аренды земельного участка:

  • Запрос (заявление) на предоставление государственной услуги.
  • Документ, удостоверяющий личность заявителя.
  • Документ, подтверждающий полномочие представителя действовать от имени заявителя.
  • Нотариально удостоверенные копии документов, устанавливающих права заявителя на земельный участок, а также на здания, сооружения (при наличии на земельном участке зданий, сооружений и при отсутствии сведений о правах на такие здания, сооружения в ЕГРН).
  • Документы, подтверждающие переход прав по договору аренды земельного участка (если такие сведения отсутствуют в ЕГРН).
  • Передаточный акт или разделительный баланс (в случае реорганизации юридического лица до 01.09.2014 г.).
  • Заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства (если заявителем является иностранное юридическое лицо).
  • Разрешение залогодержателя права пользования земельным участком на внесение изменений в договор (при наличии залога).

Сроки выполнения работ

Весь комплекс работ по внесению изменений в договор аренды земельного участка (от момента подачи документов) выполняется в среднем за 1,5–3 месяца. Это в случае если нет спорных ситуаций и необходимости обращаться в суд.

Стоит помнить, что ДГИ может не только отказать в приеме документов, но и приостановить оказание услуги. Самым распространенным основанием для приостановления внесения изменений в договор аренды земельного участка являются:

  1. Противоречивые или недостоверные сведения в заявлении.
  2. Невнесение измененных сведений в ЕГРН.
  3. Невнесение арендной платы за земельный участок.

Важно! Даже если у Вас есть право собственности на объект и планы БТИ в черных линиях, но нет и не было разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в данных ДГИ фигурируют (или могут фигурировать) другие цифры, то 100 раз подумайте, прежде чем самостоятельно подавать заявление на внесение изменений в договор аренды земельного участка.

ДГИ обязательно выявит все Ваши нарушения, т. к. во внутренней информационной базе ДГИ фигурирует старая площадь здания, разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию нет, а в представленных вами документах видна новая (обычно большая) площадь объекта. Для ДГИ это самострой.

Наличие у ДГИ данных полагать, что объект обладает признаками самовольного строительства, является основанием:

  • для включения объекта в Постановление Правительства Москвы № 819-ПП;
  • передачи дела в суд с требованием о приведении объекта незаконного строительства в изначальное состояние или сносе объекта;
  • расторжении договора аренды земельного участка.

При этом неважно, выполнено у вас самовольное строительство или незаконная реконструкция здания.

Подробнее об узаконивании (легализации) незаконного строительства (самостроя) смотрите здесь.

Последствия использования земельного участка без урегулирования земельных отношений с ДГИ

Оплата штрафов вследствие нецелевого использование земельного участка (в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ)

Расторжение Договора аренды земельного участка (в случае аренды у города и выявления объектов самостроя на земельном участке)

Снос незаконно построенного здания (при наличии самостроя) (согласно Постановлению Правительства Москвы №829-ПП от 08.12.2015г.)

Уточнение границ земельного участка

Источник: https://www.rosarch.ru/soglasovanie/zemelnye-otnosheniya/

Как изменить договор аренды

Внесение изменений в договор аренды земельного участка

Говоря о принципе свободы договора, законодатель урегулировал, что стороны могут не только заключать договор на любых условиях, которые не противоречат действующему законодательству, но и вносить изменения после заключения.

В этой статье поговорим о том, как изменить договор аренды, рассмотрим 2 способа изменения договора и их правовые последствия.

Изменение условий договора аренды. Способы 

Гражданский Кодекс РФ регулирует такие способы изменения договора:

  • По соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)
  • В судебном порядке по требованию одной стороны (на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ)
  • В одностороннем порядке, если такое условие предусмотрено самим договором аренды (п. 1 ст. 450 ГК РФ)

Изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором.

Сторона, которой  законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законами или договором (ст.450 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по соглашению сторон

В соответствии с общими правилами изменения гражданско-правового договора изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  Гражданским Кодексом, другими законами или договором. Изменение условий договора аренды вносятся сторонами путем разработки, согласования и подписания дополнительного соглашения к договору аренды.

Порядок заключения дополнительного соглашения об изменении договора аренды

  1. Арендатор и арендодатель должны согласовать необходимость разработки дополнительного соглашения к договору (лично/через представителя) и количество экземпляров;
  2. Одна из сторон по согласованию должна подготовить документ (Дополнительное соглашение к договору)  с помощью третьих лиц, либо самостоятельно и направить контрагенту;
  3. Контрагент при получении должен согласовать и подписать Соглашение. А при несогласовании, внести возможные правки со своей стороны и направить обратно стороне, разрабатывающей документ;
  4. После внесения всех правок и окончательного согласования экземпляры Соглашения должны быть подписаны сторонами договора;
  5. При изменении условий договора составляется  дополнительное соглашение, вносящее изменение относительно определенных условий и подлежит регистрации в Росреестре. Но в тоже время Президиум ВАС РФ разъясняет, что отсутствие государственной регистрации не влечет недействительность заключенных дополнительных соглашений об изменении условий аренды.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 2014 г.

N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст.

651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Дополнительные соглашения об изменении условий договора, не прошедшие необходимую государственную регистрацию, не порождают тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

п. 1 ст. 452 ГК РФ:

“Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор”

п. 1 ст. 609 ГК РФ:

“Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо”

В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его изменении стороны могут установить, что договор считается измененным не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в данном соглашении даты.

Пример условия:

“Изменения, предусмотренные настоящим соглашением, вступают в силу с ___________ (указываются число, месяц, год)”.

Если момент изменения и расторжения договора не согласован, то обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по решению суда

По требованию одной стороны изменить договор аренды можно по решению суда если:

  • условия договора существенно нарушились другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

“При этом под существенными условиями понимаются такие нарушения договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора”

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Изменение срока договора аренды

В случае, если сторонам необходимо уменьшить или увеличить срок действия договора аренды, можно:

  • заключить дополнительное соглашение об уменьшении или увеличении срока аренды;
  • в случае, если необходимо продлить срок действия договора аренды, можно не заключать дополнительное соглашение, а продолжать исполнять обязательства по договору аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таком случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В случае, если необходимо продлить договор на определенный промежуток времени, то необходимо заключить соглашение сторон;
  • воспользоваться правом на досрочное расторжение договора аренды в случае, если контрагент нарушает условия договора (ст. 619, ст. 620 ГК РФ). Читайте статью “Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором”

Арендодателю и арендатору при изменении срока договора аренды проще всего подписать дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении или продлении договора аренды. Но чаще всего стороны выбирают вариант пролонгации договора на прежних основаниях в силу закона без дополнительных соглашений.

Если договор пролонгируется на неопределенное время, то государственная регистрация не требуется

Если необходимо расторгнуть такой договор, то необходимо предупредить контрагента за три месяца, если иное не предусмотрено договором.

Изменение арендной платы

В вопрос о том, как изменить договор аренды следует включить и уделить внимание изменению арендной платы, так как на практике возникает множество споров.

По общему правилу размер платы можно изменить по соглашению сторон и не чаще, чем один раз в год. Для отдельных видов аренды период может различаться.

По инициативе арендатора арендная плата может уменьшиться, если условия пользования имуществом или его состояние ухудшилось.

Единственное, ухудшение должно наступить ввиду таких обстоятельств, к которым пользователь земельным участком не имеет отношения и за которые не отвечает.

Также в договор можно включить условие об одностороннем изменении арендной платы. Но такой подход как раз и рождает споры, так как арендатор считает, что его права нарушили и обращается за защитой  в судебные органы.

Авторы выделяют различные способы защиты прав арендаторов в суде: заявление исковых требований о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительной односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика, и тому подобные. Истец выбирает способ защиты в зависимости от условий договора, действий арендодателя и других факторов.

Иногда, одностороннее изменение арендной платы, предусмотренное договором, суды могут рассчитывать как злоупотребление правом. Например, если сумма платы существенно превышает средние рыночные ставки в определенной местности за соответствующий период.

Так, в ходе дела, ответчиком  не было доказано  в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.

Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью “Респект” (том 1, листы 28 – 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.

О том как предупредить сторону об изменении арендной платы читайте в этой статье.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в части изменений условий аренды таких участков следует руководствоваться общими правилами.

Заключение

В соответствии с действующим законодательством изменение договора аренды предусмотрено двумя способами: судебный порядок и по соглашению сторон.

Но п.4 ст.450 предусмотрено также:

“Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”

Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что вышеуказанная норма применяется сторонами только при изменении арендной платы, при условии, что в договоре аренды стороны предусмотрели односторонний порядок изменения арендной платы.

Источник: https://zemarenda.ru/kak-izmenit-dogovor-arendy/

Внесение изменений в договор аренды земельного участка – в 2021 году, образец, предоставить услугу, документы и права, порядок

Внесение изменений в договор аренды земельного участка

Согласно требованиям законодательства договорные отношения, связанные с арендой земли, между сторонами фиксируются в письменном виде. В тексте соглашения приводятся все необходимые данные о заключенной сделки, а также права и обязанности её участников. Положения соглашения сохраняют свою силу в течение всего срока его действия.

Если вносимые поправки не приводят к изменению практически всех пунктов договора, то смысла расторгать соглашение и заключать новое — нет. В этом случае можно ограничиться документом, который будет являться дополнением к договору, и где будут оговариваться все вносимые поправки.

Обязательные условия и атрибуты образца

В большинстве случаев поправки в соглашение об аренде земли вносятся либо при изменении срока действия соглашения (когда необходимо его продление), либо при изменении стоимости аренды (которая зачастую имеет тенденцию на повышение, но в некоторых случаях возможно понижение).

Требования законодательства устанавливают, что дополнительное соглашение должно заключаться теми же сторонами, которые подписывали основной договор. Если одна из сторон является юридическим лицом, то подписантом дополнительного соглашения может выступать любое лицо, которому были предоставлены соответствующие полномочия от имени организации.

Обязательными атрибутами дополнительного соглашения являются:

  • его порядковый номер;
  • город, где оно заключается;
  • дата подписания.

Образец договора аренды земли:

Принцип дополнительного соглашения

Основная суть дополнительного соглашения заключается в том, что оно не приводит к изменению основного договорного документа, а только лишь корректирует некоторые его положения, поправки в которые необходимо внести.

Законодательные нормы не предписывают каких-либо требований, обязательных для соблюдения при заключении дополнительного соглашения. В Гражданском кодексе (ст.425) и земельном праве (ст.22) говорится только о том, что оформление дополнительного соглашения осуществляется аналогично договору.

Статья 425. Действие договора

Статья 22. Аренда земельных участков

Случаи внесения изменений в договор аренды земельного участка

Помимо срока аренды и величины ренты внесение изменений в договор аренды земельного участка осуществляется на основании следующих факторов:

  • передача прав владения третьему лицу;
  • изменение адреса участка (например, в случае переименования улицы либо населённого пункта);
  • новые установленные сроки внесения арендной платы;
  • изменение реквизитов юридического лица;
  • изменение назначения, по которому предоставляется земля;
  • изменение границ участка, предоставляемого в пользование;
  • новые правила осуществления текущего либо капитального ремонта;
  • прочие основания.

Выписка из ЕГРЮЛ

документа

Структура дополнительного соглашения мало чем отличается от основного договора. В нём также должны быть вводная, основная и заключительная части. Образец дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка можно найти в сети.

В вводной части документа указываются личные либо официальные регистрационные сведения о каждой стороне. При участие в сделке юридического лица помимо наименования организации указывается уполномоченный представитель, а также ссылка на документ, подтверждающий правомерность действия данного лица.

Скачать бланк договора аренды земельного участка

В 1-м разделе дополнительного соглашения также упоминается его предмет, то есть приводится ссылка на основное соглашение об аренде земельного участка (указывается номер/дата).

В документ могут также вноситься изменения об ответственности сторон, то есть штрафные санкции за невыполнение новых положений договора, а также способ их возмещения. В конце основного раздела, как правило, приводится пункт о том, что все условия основного договора, не затронутые дополнительное соглашением, остаются в силе.

В заключительном разделе приводятся реквизиты сторон. Рекомендуется их указывать в таком же виде, как и в основном договоре.

Чтобы основное соглашение об аренде не попало под категорию «ничтожная сделка», необходимо, чтобы стороны составили его правильно. Заключенное соглашение не должно противоречить действующим на момент заключения нормативным актам.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

В случае если после подписания соглашения вступил в силу закон, который устанавливает какие-либо иные правила, обязательные для выполнения сторонами, то все положения заключённого соглашения сохраняют свою силу, за исключением случаев, когда в законе оговаривается распространение действия принятого нормативного акта в том числе и на ранее заключенные соглашения (статья 422 ГК).

Статья 422. Договор и закон

В основном договоре должны быть указаны следующие обязательные данные:

  • данные о сторонах;
  • параметры участка (площадь, категория, номер по кадастру, местонахождение);
  • размер ренты;
  • регулярные сроки внесения арендной платы;
  • способы расчёта;
  • ответственность сторон.

Важные нюансы сделки

При заключении дополнительного соглашения необходимо учесть следующие моменты:

  • Изменения могут вноситься только после достижения обоюдного согласия участников сделки.
  • В случае если стороны, которые подписывали основной договор, не могут прийти к договорённости по поводу новых условий, тогда инициатору внесения поправок имеет смысл рассмотреть возможность обращения в суд.
  • В соответствии с действующим законодательством составление дополнительного соглашения в одностороннем порядке не допускается.
  • Возможно внесение фундаментальных изменений по части:
  • Если основной договор подлежал регистрации в госорганах, значит, таким же образом должен быть зарегистрировано и дополнительное соглашение.

Случаи, когда собственность переходит к другому владельцу в период действия соглашения, встречаются достаточно часто. Чтобы договор не утратил свою силу, необходимо внести в него изменения, указав дополнительном соглашении нового владельца земельного участка.

То же самое касается случаев, когда одно юридическое лицо утрачивает право владения земельным участком, и его приобретает другое юридическое лицо.

Если юридическое лицо-арендодатель присоединилось к какой-либо другой организации, земельный участок переходит новому владельцу на основании передаточного акта.

В результате подписи передаточного акта также переходят права и обязательства от прежнего арендодателя к новому.

В отношении реорганизуемого юридического лица действует аналогичное правило: обновленное предприятие получает статус правопреемника. В этом случае также подписывается передаточный акт, на основании которого в соглашение об аренде вносятся изменения относительно участников сделки.

Скачать бланк акта приема-передачи по договору аренды земельного участка

Такие дополнительного соглашения, как правило, проходят госрегистрацию. При этом в регистрационную запись вносятся данные нового правопреемника на основании его заявления. Ранее внесенная запись, в которой фигурирует лицо, изначально подписавшие соглашение об аренде участка, ликвидируется.

Регистрационные действия в отношении дополнительного соглашения осуществляются таким же образом, как и при регистрации основного договора, то есть в территориальный уполномоченный орган подаются ксерокопии документов в соответствии со следующим перечнем:

  • паспорт физлица либо учредительная документации фирмы;
  • выдержка из ЕГРЮЛ;
  • документ, подтверждающий полномочия действующего от имени организации лица;
  • квиток об уплате пошлины (стоимость услуги в 2021 году – 200 руб.);
  • кадастровый паспорт;
  • дополнительное соглашение в 4-х экземплярах.

Переданные документы рассматриваются Росреестром на протяжении месяца. Вступление дополнительного соглашения в силу происходит только после регистрации документа, так как именно в результате данной процедуры договорные отношения приобретают законный статус.

Изменения в договоре аренде земли чаще всего происходят ввиду необходимости внесения корректировки в размер арендной платы. При этом арендная плата в одностороннем порядке по инициативе арендодателя может изменяться только в случае, если такая возможность предусмотрена условиями договора.

На основе взаимного согласия законодательство допускает внесение изменений по части размера арендной платы не чаще одного раза в год. При этом если в договор изначально внесён пункт о том, что арендодатель имеет право по своему усмотрению менять стоимость аренды чаще чем раз в год, то такой договор, скорее всего, будет признан ничтожным, так как ст.

614 ГК чётко прописывает периодичность изменения арендной платы.

Предмет договора меняется не так часто. Тем не менее, стороны путём подписания дополнительного соглашения могут оговорить изменения квадратуры земли, предоставляемой в аренду, либо замену одного участка на другой.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/vnesenie-izmenenij-v-dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka/

Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка — как правильно оформить?

Внесение изменений в договор аренды земельного участка

В договоре аренды на земельный участок прописываются основные условия этой сделки, которые будут законными в течение всего срока ее действия. Однако иногда у одной из сторон возникает необходимость в изменении некоторых из этих условий, что может быть вызвано различными причинами.

В данном случае арендатору и собственнику земли необходимо подготовить и подписать еще один документ — дополнительное соглашение к договору аренды. О том, как правильно это сделать — далее в статье.

Когда и как составляется?

За такой срок могут произойти различные события в жизни как арендатора, так и собственника имущества, в связи с чем может понадобиться изменение некоторых условий документа.

Как правила, наиболее частый пункт, который периодически пересматривают стороны — это цена сделки.

Это связано с ежегодными инфляционными процессами в стране и ростом рыночной стоимости земельных участков, что должно соответствующим образом отображаться и на стоимости аренды.

Однако изменяться может не только цена, но и многие другие условия, например:

  • сторона договора — чаще всего это происходит при смене собственника участка в случае передачи прав на него третьему лицу (продажи, дарения, передачи по наследству);
  • юридический адрес одной из сторон — при смене этого адреса у арендатора или арендодателя это также необходимо отобразить;
  • площадь участка или его границы — изменение этого условия может также быть основанием и для повышения или понижения арендной платы;
  • адрес земельного участка (например, в случае переименования города или улицы);
  • цели предоставления земли (она может использоваться только в рамках данных целей);
  • порядок расчета арендного платежа (этот платеж может быть установлен в твердой сумме, в процентах от полученного на участке дохода, в доле от натуральной продукции).

Для этого инициатор должен обратиться ко второму участнику сделки с соответствующим предложением и обоснованием необходимости этого. Если тот согласится, то оформление утвержденных изменений будет происходить при помощи специального документа — дополнительного соглашения к договору.

Структура и содержание

Утвержденной формы дополнительного соглашения в законодательстве не существует, поэтому в зависимости от конкретной ситуации оно может быть составлено по-разному.

Однако его примерная структура выглядит следующим образом:

Название документа

Кроме самого названия, обязательно нужно указать номер и дату подписания договора, к которому он составляется.

Реквизиты сторон

Здесь указываются имена и основные данные арендатора и арендодателя (адрес регистрации, номер телефона), а также основания, на которых они действуют. Например, одним из участников сделки может быть руководитель компании, назначенный соответствующий приказом, или доверенное лицо собственника, действующее на основании доверенности.

Суть вносимых изменений

В этой части обязательно указывается ссылка на соответствующий пункт договора, который подлежит изменению, а также вносится новое условие. По желанию сторон они также могут полностью отменить действие каких-либо положений договора или внести в него новые условия.

Подписи сторон

В конце соглашения ставятся фамилии и инициалы участников сделки, а также их подписи. Юридические лица также должны проставить свои печати.

Составление дополнительного соглашения в большинстве случаев не составляет особого труда и не вызывает сложностей, поэтому сделать это можно и без привлечения юриста.

Правила составления и регистрации

В законодательстве не установлено отдельных правил или требований, в соответствии с которыми должно быть составлено дополнительное соглашение, изменяющее условия основного договора аренды. В частности, в ст.

425 ГК РФ установлено, что этот документ оформляется так же, как и сам этот договор, то есть в простой письменной форме.

То же самое касается и обязательного нотариального удостоверения — в данной ситуации оно не требуется.

Стоит учесть, что в большинстве случаев дополнительное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в специальном органе — Росреестре. В частности, это касается ситуаций, когда основной договор был оформлен на срок более одного года. Без регистрации соглашение не будет считаться действительным.

Процедура регистрации такая же, как и в ситуации с договором аренды — одна из сторон подает в регистрационный орган заявление с пакетом необходимых документов, которые включают в себя:

  • документ, удостоверяющий личность (для физических лиц);
  • копия свидетельства о регистрации юрлица;
  • копии учредительных документов;
  • выписка из реестра юридических лиц;
  • документы, подтверждающие полномочия лица, которое является представителем организации или учреждения;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • кадастровый план земельного участка;
  • нотариально заверенную доверенность (если заявитель является представителем одной из сторон аренды);
  • несколько экземпляров дополнительного соглашения (по одному для каждой из сторон, еще один остается в регистрационном органе).

Копии всех указанных документов либо подаются вместе с оригиналами, либо должны быть заверены нотариально. Данный перечень не является исчерпывающим — в зависимости от различных обстоятельств в него могут быть добавлены и некоторые другие документы.

После окончания этого срока соглашение вступает в законную юридическую силу, и дальнейшее взаимодействие сторон происходит уже на основании новых условий.

Дополнительное соглашение к договору аренды позволяет официально оформить любые изменения, которые происходят между сторонами этой сделки. Они могут касаться как существенных, так любых и дополнительных условий аренды, вносимых в договор.

Оформляется это соглашение отдельным документом, к которому предъявляются такие же правила и требования, как и к основному договору. После регистрации соглашение вступает в действие и имеет законную силу в вопросах регулирования аренды земельного участка.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/dopolnitelnoe-soglashenie.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.