Застройщик нарушил сроки сдачи дома порядок действий

Просрочка сдачи дома по договору долевого участия – официальная информация

Дубровина Светлана БорисовнаАдвокат. Стаж работы более 25 лет Богданова Ирина МихайловнаАдвокат. Стаж работы более 15 лет Коханов Николай ИгоревичАдвокат.

Стаж более 10 лет

Подписан договор долевого участия, выплачены деньги, определенны сроки сдача квартиры, всё ближе ожидаемая дата новоселья, а конца и края строительству нет – надежды на своевременное вселение в долгожданную квартиру рухнули. Знакомая ситуация? 

Описание подобных случаев сплошь и рядом встречается на просторах интернета и других информационных площадках. Дольщикам, ставшим заложниками неприятной ситуации – просрочки сдачи дома по договору долевого участия, приходиться обращаться к букве закона, а если конкретнее – Закону № 214 ФЗ, который регламентирует правоотношения в рамках долевого строительства.

Что делать, если сдача дома откладывается

Согласно требованиям правовых актов РФ, за ненадлежащее исполнение сроков, установленных договором, дольщик имеет право на получение выплат, предусмотренных ст.ст. 6, 10 Закона № 214, а именно: неустойки, а также возмещения полного объёма причиненных убытков сверх неустойки. 

Важно! Требования ч. 3 ст. 6 Закона № 214 обязывают застройщика, в случае предполагаемой задержки сроков сдачи жилья установленных договором, уведомить об этом дольщика за 2 месяца до наступления конечной даты и предложить ему подписать обоюдное соглашение о переносе сроков сдачи дома при долевом строительстве.

Соглашение, согласно ст. 452 ГК России, оформляется в той же форме, что и основной договор, причем обязательной является его гос. регистрация.

Если же дольщик не соглашается с предложением перенести срок сдачи жилья, то он вправе инициировать процедуру взыскания неустойки с застройщика. В этом случае в адрес нарушителя может быть направлена претензия. Этот шаг, можно считать попыткой дольщика избежать судебного разбирательства дела.

Однако, как правило, застройщики не реагируют на претензии и отказываются добровольно выплачивать неустойку. И процедура взыскания будет осуществляться дольщиком в порядке судебного производства.

Как определить срок просрочки передачи жилья

Срок сдачи готового для проживания в нём жилья, является одним из основных (существенных) условий, которые должен содержать ДДУ. Отсутствие такого пункта в договоре дает право дольщику, признать его недействительным.

Договор не может содержать расплывчатых сроков сдачи объекта, они также не должны быть привязаны к наступлению какого-либо события, которое не содержит конкретной даты или имеет какие-либо оговорки.

Необходимо помнить, что приемка жилья дольщикам – не быстрая процедура, поскольку правообладателю квартиры необходимо проверить:

• основные характеристики жилых и нежилых помещений;
• их соответствие качеству, которое предъявляет законодательство и предполагает договор;
• наличие и рабочее состояние, а также соответствие качеству и требованиям законодательства эксплуатационных характеристик инженерных систем, лифтов и т.д.
• соблюдение застройщиком всех условий договоренности, которые касаются качественных и количественных характеристик дома в целом.

Поэтому, даже при наличии в договоре конкретной даты сдачи дольщику жилья, потребуется время для проведения всех вышеуказанных мероприятий.

Положения статьи 8 Закона № 214-ФЗ устанавливают правила, согласно которым производится передача построенной многоэтажки участнику долевого строительства.

Готовый объект передается дольщику по передаточному акту, либо другому документу о передаче построенного объекта. Предшествует подписанию акта обязательное получение застройщиком разрешения на введение многоэтажки в эксплуатацию.

Участник долевого строительства может предвидеть грядущее нарушение срока сдачи жилья и спрогнозировать все необходимые мероприятия по взысканию неустойки, если застройщиком в адрес дольщика за месяц до указанного в договоре срока сдачи жилья не направлено уведомление о том, что строительство объекта недвижимости завершено и он готов к передаче.

В таком сообщении участник долевого строительства предупреждается о необходимости и возможности начать принятие многоэтажки (его квартиры). Обязанностью дольщика является не позднее семидневного срока с момента получения уведомления (вручается дольщику под расписку) о завершении строительства и готовности дома к передаче приступить к принятию причитающегося ему жилья. 

Если дольщиком не будет получено вышеуказанное сообщение (уведомление), при этом срок передачи жилья, установленный договором будет пропущен, можно считать, что застройщик нарушил свои обязательства, касаемо передачи объекта долевого строительства, и в действие вступают правовые нормы, определяющиепорядок действий при просрочке по ДДУ и предоставляющие возможность истребовать пеню (неустойку).

Составление претензии к застройщику

Если дольщик все же решился попытать счастья и составить претензию, то необходимо понимать, что, в первую очередь, это юридический документ, содержащий информацию о том:

• какое право было нарушено застройщиком;  
• ссылки на условия договора и нормы законодательства;
• описание расчета пени, неустойки, который произведен в соответствии с правилами, установленными Законом № 214-ФЗ;
• размер финансового требования, который определён на конкретную дату и т.д.

Важно! Требования о взыскании неустойки, предъявляемое застройщику, рассчитывается исходя той суммы, которая выплачена по ДДУ. 

Претензия должна быть направлена на юридический адрес компании–застройщика, которая является контрагентом по договору.

Взыскание неустойки в суде

Скорее всего застройщик не согласиться в добровольном порядке на выплату неустойки и на возмещение убытков, которые по мнению дольщика причинены неисполнением обязательств. Это означает, что пришло время судебного разбирательства. Производство по делу, начинается с подачи в суд искового заявления. Правила оформления иска устанавливает ГПК России.

Необходимо понимать! Соблюдение требований и правил оформления иска предполагает знание не только гражданско-процессуального законодательства РФ, но и норм материального права, которые установлены, Гражданским кодексом, специальными законами (закона № 214 ФЗ и Закона о защите прав потребителей) другими нормативно-правовыми и нормативными актами.

Неверно составленный иск, несоблюдение требования к сбору и предъявлению доказательств, неправильно сформулированное основание иска, неверно выбранный способ защиты нарушенного права, несоблюдение процессуальных сроков при подаче заявлений, ходатайств, уточнений, неисполнение определений, издаваемых судом в период судебного производства по делу и т.д. может стать причиной вынесения решения судом не в пользу дольщика, что сделает невозможным восстановление нарушенного права в последствии.

Для подачи заявления необходимо определить подсудность и подведомственность суда. Если дольщик гражданин (физ. лицо), то иск о взыскании неустойки будет рассматриваться судом общей юрисдикции.

В таком случае заявление в суд можно подавать по выбору участника долевого строительства.

Это может суд, территориально расположенный по адресу того района, где находится стройплощадка, либо по месту проживания (регистрации) дольщика, либо юридическому адресу компании-застройщика.

Совет! Важно не только правильно рассчитать неустойку, грамотно изложить требования, оформить иск, но и изучить правоприменительную практику конкретного суда, где будет рассматриваться заявление.

Зачастую суды самостоятельно принимают решения о соразмерности заявленного размера неустойки фактически причиненному вреду дольщику действиями или бездействием застройщика. Учитывая, что закон наделяет суды правом в порядке ст. 333 значительно снизить размер финансового требования, дольщик может остаться у разбитого корыта.

Принимая решение о восстановлении нарушенных прав и получении компенсации с застройщика, следует помнить, что стопроцентную гарантию соблюдения требований законодательства, а также правильности оформления документов, соблюдения порядка ведение судебного производства и грамотное ведение досудебной претензионной работы, может предоставить только специалист в области права, обладающий многолетним опытом судебной и правоприменительной практики.

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/prosrochka-sdachi-doma-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Застройщик нарушил сроки сдачи дома: порядок действий – Ваше право

Последнее обновление: 06.06.2021

Вопрос:

Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома? Какая компенсация в этом случае положена дольщику? И как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Ответ:

Любимое развлечение российских Девелоперов-Застройщиков на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно.

Что делать дольщику в этом случае, и на какую компенсацию он может рассчитывать? Государство здесь встает на сторону дольщика до такой степени, что позволяет ему не только компенсировать потерянное время, но даже и немного заработать на задержке строительства.

Разберем этот случай по порядку.

Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?

Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома

Если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени).

Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в п.2, ст.6, ФЗ-214.

При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Вообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.

Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику.

В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже).

Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см. ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.

Когда надо подавать претензию Застройщику о просрочке передачи квартиры?

Это можно делать как до подписания Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока).

В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры.

Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.

Образец претензии к Застройщику о выплате неустойки из-за нарушения сроков сдачи дома (сроков передачи квартиры по ДДУ) можно скачать здесь.

Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.05.2006).

Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.

Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика.

Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.

Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.

Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.

При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к специализированным юристам.

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Порядок получения компенсации за просрочку сдачи дома по ДДУ

Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:

1. дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
2. ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
3. подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
4. предварительное слушание по делу;
5. основное заседание суда и вынесение судебного решения;
6. вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
7. исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:

• возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
• компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
• штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
• возмещение судебных расходов.

Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Тут уже без специализированных юристов не обойтись.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

На-все-про-все понадобится порядка 5-6 месяцев. Если решение суда кого-то сильно не устроит и будет обжаловано, то может понадобиться еще 3-4 месяца.

Подавать исковое заявление можно как в период строительства дома, так и после его окончания. Но при этом нужно помнить про срок исковой давности: если после сдачи дома прошло более 3-х лет, то суд может отказать во взыскании неустойки со строительной компании.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Расчет неустойки Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ

Размер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.

Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.

Что нужно знать для расчета неустойки по ДДУ?

Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:

• Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2021 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. здесь.
• Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
• Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
• Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).

Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так:

Размер неустойки = 1/150 Х ставка рефинансирования Х цена квартиры Х  количество дней просрочки

Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается.

Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле).

Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.

Застройщик обманул? Не беда! Взыскание неустойки с Застройщика — это наш профиль.Адвокатов со специализацией по долевому строительству ищи — ЗДЕСЬ!

Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ

Источник:

Что делать и куда обращаться, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья, обозначенные в ДДУ — ЮК “Хелп ДДУ”

Наиболее часто встречающаяся проблема, для разрешения которой обманутые дольщики обращаются с исковыми требованиями в суды, – это затягивание сроков сдачи жилья в многоквартирном доме. Такие сроки четко оговорены в заключаемом между дольщиком и застройщиком ДДУ. Причины несоблюдения оговоренных договором временных условий могут быть самыми разнообразными.

Просрочка сдачи жилья может зависеть от самого застройщика или случиться не по его вине. Так или иначе, они не должны волновать участника долевого строительства. Ведь главное желание и законное право последнего – получить причитающуюся ему и полностью оплаченную долгожданную квартиру вовремя.

Источник: https://sportkbrn.ru/pravo/zastrojshhik-narushil-sroki-sdachi-doma-poryadok-dejstvij.html

Как поступить дольщику, если застройщик переносит срок ввода

В жизни многих российских дольщиков наступает такой момент, когда застройщик просит их подписать дополнительное соглашение к ДДУ, которое давало бы ему “индульгенцию” на перенос срока передачи квартиры. Какими будут последствия подписания и отказа от него – об этом эксперты рассказали читателям сайта “РИА Недвижимость”.

Сама по себе просьба подписать дополнительное соглашение относительно изменений срока передачи квартиры абсолютно законна, об этом сказали все опрошенные эксперты.

Таким образом, просто предложив подписать такое соглашение, застройщик не нарушает права дольщика. Получив предложение подписать его, дольщик должен оценить последствия согласия или отказа.

Эксперты рассказали, какие выгоды и риски получает дольщик от каждого из решений.

“Допник” – дело добровольное

Первое, что должен понимать дольщик – застройщик не вправе принудить к заключению такого дополнительного соглашения, отмечает адвокат, партнер международного центра защиты прав Globallaw Андрей Саунин.

Исключением могут быть существенные изменения обстоятельств, но и для этого застройщик обязан обратиться в суд.

Не являются такими обстоятельствами: отсутствие финансирования и тому подобное, так как по судебной практике застройщик является предпринимателем и должен предусматривать подобные риски, объясняет он.

Иногда застройщики заранее предусматривают в ДДУ условие об обязанности дольщика подписывать любые дополнительные соглашения к договору. Однако такое условие нельзя признать правомерным в полной мере, предупреждает адвокат юридической фирмы “Юст” Дмитрий Забродин.

Например, в условиях расторжения ДДУ застройщиком может быть сразу предусмотрен пункт, в силу которого ему предоставлено право на изменения условий ДДУ в одностороннем порядке или на односторонний выход из договора в случае отказа от подписания дольщиком какого-либо дополнительного соглашения к ДДУ, объясняет он.

“Проще говоря, обязанность подписания дополнительного соглашения на дольщика не возлагается, но создаются условия, при которых дольщик, который боится потерять свою будущую квартиру, будет вынужден подписать такое соглашение”, – говорит Забродин.

Дмитрий Забродин

Адвокат юридической фирмы “Юст”

Подобный пункт договора не в полной мере соответствует законодательству, однако в настоящее время действует правило о том, что не соответствующие закону условия договоров не являются недействительными автоматически, и должны быть признаны таковыми в судебном порядке.

Тем не менее, дольщик, не оспоривший указанное условие в отдельном порядке, не лишен права в случае судебного спора с отказавшимся от исполнения ДДУ застройщиком ссылаться на отсутствие юридических последствий такого отказа и (или) на его ничтожность. Однако в такой ситуации может оказаться полезным нанести “упреждающий удар” и оспорить такое условие в судебном порядке во избежание возможных проблем в будущем, советует Забродин.

Распространенные уловки, “пугалки”, используемые застройщиками в целях склонить дольщика к подписанию дополнительного соглашения, заключаются, например, в предупреждении расторгнуть договор, подать на собственное банкротство, добавляет он.

Еще они могут утверждать, что без заявления мотивированного отказа со стороны дольщика от подписания дополнительного соглашения, оно считается принятым или без продления срока дольщик не сможет зарегистрировать право собственности и тому подобное.

“Подобные заявления – это лишь психологическое давление”, – подчеркивает Коновалов.

В ход идут и другие уловки: застройщик предлагает подписать допсоглашение, ссылаясь на то, что дата в договоре – это ошибка юристов, и необходимо подписать соглашение с правильной датой, делится опытом адвокат Анна Минушкина. А то и вовсе шантажируют – не передают квартиру, пока дольщик не подпишет “задним числом” допсоглашение о переносе срока, но при условии, что дольщик не успел обратиться в суд за неустойкой, продолжает она.

Если дольщик столкнулся с одним из таких случаев, ему нужно сразу же обращаться с жалобами в Роспотрбенадзор (ссылаясь на нарушение прав потребителей), в прокуратуру либо в местный минстрой (госстройнадзор) – указать на злоупотребления застройщика в том или ином виде, подсказывает Минушкина.

Мир, дружба, допсоглашение

Как ни странно, но согласие на перенос срока передачи квартиры часто бывает выгодно обеим сторонам: и застройщику, и дольщику, полагает часть опрошенных экспертов.

В ряде случаев неподписание такого соглашения может поставить крест на жизни всего проекта, в таком случае застройщик не сможет закончить комплекс, а дольщик не получит долгожданные ключи от квартиры, предупреждает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. В этой ситуации застройщик проводит работу с населением, разъясняя ситуацию и пути ее решения, добавляет он.

Если у проекта возникают проблемы со стройкой, и девелопер понимает, что не может реализовать его в срок, то в подписании допсоглашения заинтересованы обе стороны, продолжает Родионцев.

В таком случае девелопер может еще что-то заработать или уйти в ноль, а несостоявшийся собственник при этом получит те деньги, которые он внес в приобретение жилья вначале, сумма не индексируется, говорит Родионцев.

Перенос сроков строительства, это, к сожалению, распространенная практика в стране, поэтому допсоглашения подписываются часто, отмечает управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая. При этом само по себе такое предложение девелопера не является каким-то однозначным свидетельством его плачевного состояния, поэтому получив такое письмо, паниковать не следует.

Мария Литинецкая

Управляющий партнер компании “Метриум”

“Чаще всего допсоглашение – это лишь один из способов застройщика обезопасить себя от массовых требований по выплате неустойки. Нужно понимать, что размер неустойки в судах часто радикально сокращается, поэтому не подписывать допсоглашение, рассчитывая только на получение значительной суммы, часто не имеет смысла”, – объясняет Литинецкая.

Совсем не обязательно, что ситуация у застройщика, попросившего о переносе срока, действительно печальная, соглашается с коллегой управляющий партнер юридической компании “Генезис” Артем Денисов.

Подобное соглашение может быть продиктовано простой причиной избежать начисления штрафных санкций за срыв сроков строительства и передачи объекта участнику.

При этом дольщику нужно с ним внимательно ознакомиться, так как дополнительные соглашения нередко содержат и иные предлагаемые изменения в договор, как то – снижение размера ответственности за просрочку, расширенные сроки завершения работ и так далее, предупреждает он.

За согласие на перенос сроков застройщики временами обещают лояльным дольщикам некоторые дополнительные бонусы, отмечают эксперты.

В дополнительном соглашении никакие “бонусы” за благосклонность покупателя не прописываются. Обычно застройщик может на словах пообещать, скажем, установку кондиционера в квартире или другие виды компенсации, но дольщик должен понимать, что риски невыполнения таких обещаний высоки, предупреждает Литинецкая.

Лояльность клиента постепенно начинает что-то значить, отмечает юрист BN.ru Янина Жевненко. Поэтому в качестве бонуса за сговорчивость речь может идти даже о денежной компенсации, но меньшей, чем присудил бы суд.

Для дольщика нет особого смысла соглашаться на изменение сроков, рассуждает руководитель практики по банкротству АБ КИАП, адвокат Илья Дедковский.

Застройщик принял на себя обязательство построить дом в оговоренные сроки, скорее всего, завлекал дольщиков рекламой с короткими сроками, поэтому если он не готов предложить что-то в обмен на продление срока, то для дольщика изменение срока не представляет никакого интереса, уверен собеседник агентства.

“Денежные требования – это основной элемент гражданско-правовых отношений и самый главный инструмент, позволяющий дольщику защищать свои права.

Если застройщик допускает просрочку, то он должен нести финансовую ответственность, что напрямую предусмотрено законом.

У дольщика есть право на получение компенсации и этим правом нужно пользоваться”, – добавляет партнер юридической компании V&P Legal Юрий Воловиков.

Что там на стройке?

Прежде чем принимать окончательное решение о подписании или отказе от допсоглашения, эксперты рекомендуют выяснить, как в реальности обстоят дела у застройщика, есть ли угроза дальнейшего срыва сроков или даже банкротства.

Существуют ведь застройщики, лет 20 присутствующие благополучно на рынке и ни разу не сдавшие объект своевременно, напоминает Жевненко.

Поэтому тревожиться нужно, исходя из совокупности проблем – идет ли реально стройка на объекте или там для виду ковыряется пара трудоголиков в тюбетейках? Что с другими очередями? Получил ли застройщик проектное финансирование на будущие объекты? При высокой степени готовности вообще беспокоиться не о чем. Региональная администрация найдет компанию, которая достроит объект за какие-нибудь не касающиеся покупателей квартир преференции, рассуждает она.

Но в некоторых случаях застройщики способны качественно скрывать проблемы, поэтому эти действия – не панацея. “Застройщики, они как банки – у них по бумагам все хорошо, а по факту может быть дыра в миллиарды рублей. Поэтому без какого-либо инсайда узнать достоверную информацию о финансовом состоянии застройщика вряд ли удастся”, – говорит Дедковский.

Нужно понимать, что от банкротства не застрахован никто, подчеркивает Воловиков. На практике не редки случаи банкротства застройщиков, при детальном анализе которых видно, что застройщик изначально не планировал завершать строительство в срок.

Это и есть недобросовестные застройщики, цель которых – сбор денег с дольщиков и вывод их до завершения строительства.

Так, в случае, если договор уже заключен, необходимо контролировать процесс строительства. Застройщик обязан публиковать фотографии стройки на сайте, посвященном строительству объекта, продолжает Воловиков.

Рекомендуется мониторить судебные дела, связанные с застройщиком, как в арбитражных судах kad.arbitr.ru, так и в судах общей юрисдикции, где, к сожалению, централизованный поиск дел затруднен.

В связи с этим рекомендуется выбирать суд по месту регистрации застройщика, но необходимо помнить, что закон о защите прав потребителей допускает подачу иска по месту жительства истца (дольщика), что может повлечь за собой наличие судебных процессов в судах различных регионов РФ.

Намерения о банкротстве обязательны к публикации на портале fedresurs.ru, продолжает Воловиков.

“Анализ собранной информации позволяет владеть ситуацией и вовремя реагировать на изменения”, – заключает он.

Источник: https://realty.ria.ru/20211129/1561753498.html

Что делать и куда обращаться, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья, обозначенные в ДДУ – ЮК

Наиболее часто встречающаяся проблема, для разрешения которой обманутые дольщики обращаются с исковыми требованиями в суды, – это затягивание сроков сдачи жилья в многоквартирном доме. Такие сроки четко оговорены в заключаемом между дольщиком и застройщиком ДДУ. Причины несоблюдения оговоренных договором временных условий могут быть самыми разнообразными.

Просрочка сдачи жилья может зависеть от самого застройщика или случиться не по его вине. Так или иначе, они не должны волновать участника долевого строительства. Ведь главное желание и законное право последнего – получить причитающуюся ему и полностью оплаченную долгожданную квартиру вовремя.

Так что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ? Об этом подробнее будет рассказано ниже.

Законодатель в ФЗ №214 посвятил регулированию срока, по истечению которого в обязанность застройщика входит передача участнику долевого строительства объекта, целую статья (ст.6). ДДУ должен содержать указание сроков передачи квартиры от застройщика дольщику. Этот же закон причисляет такое условие к обязательным. Отсутствие в договоре пункта о таком сроке делает его нелегитимным.

Просто достроить многоквартирный дом недостаточно. Квартиры участникам долевого строительства могут быть переданы только после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию. По этой причине при заключении  ДДУ чаще всего под фразой «сдача жилья» подразумевается именно передача квартиры дольщику после введения построенного дома в эксплуатацию.

Сроки сдачи квартиры в тексте ДДУ могут быть обозначены в разных вариантах:

• конкретной датой (например, не позднее 01.01.2021);
• периодом времени равным кварталу (например, не позднее III квартала 2021 года);
• привязкой к вводу дома в эксплуатацию (например, не позднее 20 календарных дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

Важным является тот факт, что во всех договорах всех дольщиков одного и того же многоквартирного дома срок сдачи квартир застройщиком должен быть одинаковым. Различия в таких сроках допускается только после заключения дополнительного соглашения к ДДУ об изменении сроков с каждым дольщиком персонально.

Основным документом, свидетельствующим о передаче квартиры при участии в долевом строительстве, является акт приема-передачи. Отсюда становится понятным, что если в обозначенный в ДДУ срок этот документ между компанией-застройщиком и дольщиком не подписан, значит, жилье нельзя считать переданным, а, следовательно, – налицо факт нарушения срока передачи объекта.

Когда акт приема-передачи все-таки подписан, но дата подписания в нем позже даты, прописанной в заключенном договоре, в этом случае также можно говорить о том, что нарушение сроков строительства и передачи жилья имеет место быть.

Перед подписанием акта-приема передачи стоит удостовериться, что сданный дом действительно введен в эксплуатацию.

Недобросовестные застройщики могут дать акт дольщику на подпись, в то время как ввод в эксплуатацию еще не состоялся, не заботясь о том, что это противоречит действующему законодательству.

Более подробно о процедуре приема жилья от застройщика можно прочитать в статье сайта «Основные правила приемки жилья у застройщика – как обнаружить недостатки, которые от вас хотят скрыть».

Если по каким-либо причинам происходит нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, ФЗ-214 обязывает застройщика в срок не позднее, чем за два месяца до указанного в ДДУ окончания срока, сообщить дольщику соответствующую информацию.

Кроме того, участнику долевого строительства направляется предложение подписать дополнительное соглашение, изменяющее условия договора, в котором обговаривается перенос срока сдачи дома. Как правило, в извещении указываются причины, по которым застройщик задерживает сдачу дома.

В этом же документе обозначается необходимость продления действия ДДУ, а также устанавливается новый предполагаемый срок завершения строительства.

Указанные документы передаются дольщику лично под роспись либо направляются ему заказным письмом с уведомлением. Другими словами, у компании-застройщика должны быть доказательства того, что адресат действительно получил указанную документацию.

Что делать дольщику – принять предложение об изменении застройщиком сроков сдачи жилья или нет – это его личное дело. ФЗ №214 в этом случае стоит на стороне дольщика и дает ему право согласиться на предложение застройщика, а не принуждает к этому.

На то, чтобы перенести сроки, может согласиться тот участник долевого строительства, которому такое стечение обстоятельств выгодно. Ведь в случае переноса срока передачи объекта долевого строительства и внесение окончательного взноса за покупку квартиры также откладывается. Это удобно, если дольщик не успел собрать или найти необходимые денежные средства.

Вполне возможен вариант, когда участник долевого строительства решил согласиться с предложением о переносе сроков сдачи объекта.

В таком случае, к уже имеющемуся ДДУ составляется дополнительное соглашение, которое подписывается обеими сторонами.

К примеру, если период времени, на который задерживается стройка, не так уж и велик, подписать допсоглашение, возможно, будет благоразумнее. Проще и быстрее будет дождаться передачи жилья, чем судиться.

Естественно, в таком случае стоит сопоставлять сроки, обещанные застройщиком и настоящее положение вещей. Допустим, если срок сдачи жилья переносится на два-три месяца, а дом построен меньше, чем на половину – понятно, что такие условия заведомо невыполнимы и соглашаться на них не стоит.

Доп. соглашение о переносе сроков сдачи дома перед подписанием необходимо также внимательно изучить. Лучше, если вместе с дольщиком это сделает профессиональный юрист, имеющий опыт в разрешении вопросов, связанных с долевым строительством.

Как правило, суть такого соглашения сводится к установлению новых сроков, по истечении которых планируется окончание строительства.

Подписанное соглашение самостоятельно, как и договор, подлежит обязательной госрегистрации в территориальном отделении Росреестра. Без такой процедуры оно будет просто недействительным.

Обратите внимание! Если участник долевого строительства принял для себя решение согласиться с переносом сроков сдачи объекта и подписал соответствующее дополнительное соглашение, это означает, что он уже не сможет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры.

Когда срыв сроков строительства и просрочка сдачи жилья налицо, а дольщик не желает с этим мириться, не согласен с предложенными застройщиком новыми сроками, ему необходимо начинать действовать незамедлительно. Решение проблемы возможно двумя способами:

• досудебное урегулирование;
• разрешение спора в суде.

Для досудебного урегулирования участнику долевого строительства необходимо от своего имени составить письменную претензию к застройщику. Вряд ли он справится с этим самостоятельно, правильнее доверить такую ответственную задачу специалисту.

Претензию необходимо направить заказным письмом с уведомлением о вручении, либо самолично принести в канцелярию организации, сделав отметку о принятии документа на оставленной у себя копии.

В любом случае, важно иметь на руках подтверждение получения документов фирмой-застройщиком.

Направление претензии застройщику как способ досудебного урегулирования спора не является обязательным условием для обращения в суд. Однако без выполнения этого условия, суд не взыщет штраф в размере 50%, предусмотренный законом о защите прав потребителей.

Требования в претензии у дольщика могут быть различными:

• расторжения договора и возврата всех уплаченных денежных средств;
• возврата части уплаченных денег за квартиру, которую не передали в срок;
• проведения дополнительных, ранее не обговоренных, работ (например, чистовая отделка либо установка дополнительного оборудования);
• добровольной уплаты причитающейся участнику долевого строительства неустойки и пени.

В тех случаях, когда застройщик не согласился с претензией либо вообще проигнорировал ее, тогда дольщику не стоит сдаваться и придется отстаивать свои права уже в судебном процессе.

В качестве защиты интересов прав дольщиков и одновременно наказания недобросовестных застройщиков, ФЗ №214 при нарушении сроков передачи дольщику построенного жилья установил уплату последними неустойки. Когда застройщик не сдал дом вовремя, за требованием уплаты неустойки нужно идти в суд.

Уже на момент подачи иска в нем самим истцом должен быть подсчитан размер неустойки. Подробнее о расчете размера неустойки можно ознакомиться в статье сайта «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

1. Убытков (например, если будет доказано, что из-за затягивания сроков сдачи жилья дольщику пришлось жить в съемной квартире).
2. Морального вреда.
3. Штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.
4. Судебных издержек (например, за оплату услуг юриста, представляющего интересы дольщика в суде).

У юристов Общества защиты прав дольщиков имеется большой практический опыт в спорах о просрочке сдачи жилья. А потому их совет таков. Когда происходит задержка сроков сдачи жилья, из всех возможных вышеперечисленных вариантов решения данной проблемы лучше выбрать именно обращение в суд. Сделать это следует чем раньше, тем лучше. Не стоит поддаваться уговорам «подождать совсем немножко», дожидаться, когда застройщик подпишет акт, передаст жилое помещение и ключи от него. Если строительство не окончено в оговоренный срок, то есть случилась просрочка – буквально через пару недель уже можно идти в суд взыскивать неустойку.

Математика здесь проста. Судебный процесс по взысканию неустойки – дело не одного дня. Он может продлиться и два, и три, и пять месяцев.

К тому времени, пока застройщик достроит и сдаст просроченный объект, у дольщика на руках уже будет судебное решение, по которому он сможет получить причитающиеся ему деньги.

Если же ждать, не обращаясь в суд, то вполне может возникнуть ситуация, когда к окончанию строительства объекта (а вполне вероятно, что застройщик одновременно заканчивает сразу несколько просроченных объектов), денег у фирмы на счетах уже не будет. А потому заплатить неустойку будет просто невозможно.

Кроме того, за то время, что длится судебное разбирательство, сумма просрочки увеличится и можно будет уточнить исковые требования в сторону увеличения размера неустойки.

Если к моменту вынесения судебного решения объект так и не сдан, закон не запрещает вновь обратиться в суд за требованием новой суммы неустойки и получить новое решение о ее взыскании.

Обращаться можно неограниченное число раз (при условии, что требования каждый раз будут по новому отрезку времени просрочки).

Бояться этого не стоит. Лучше и выгоднее три раза отсудиться и два из трех получить деньги, чем дождаться подписания акта, после чего пойти в суд, одним разом отсудиться за большой период времени и в итоге ничего не получить.

Положительный опыт в разрешении вопросов, связанных с затягиванием сроков сдачи жилья застройщиком, в пользу дольщиков есть и у специалистов Общества защиты прав дольщиков. Если Вам необходима помощь, обратитесь к нам через раздел сайта «Контакты», либо заполнив форму обратной связи.

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/chto-delat-esli-zastrojshhik-zatyagivaet-sroki-sdachi-zhilya-po-ddu